Il punto sul trend del mattone in Italia

Come evidenziato dalla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), nella seconda parte del 2008 si è verificato un aumento della domanda di immobili a scopo di investimento, determinato dalla fuga dai mercati finanziari.
Del resto, la parte più significativa della crescita della bolla immobiliare italiana c'è stata con il +50% circa del periodo 2001-2003, quando le borse registrarono una picchiata.
Nel 2008 la discesa complessiva dei prezzi sul settore immobiliare c'è stata nonostante un'altra delle cicliche picchiate delle borse, realisticamente per la consapevolezza che questa era fortemente legata allo scoppio della bolla immobiliare statunitense ed al fatto che le bolle immobiliari stanno scoppiando quasi ovunque.
Non che la decorrelazione borse-immobili sia esatta, tutt'altro, nel periodo che va dalla fine del 2003 alla primavera del 2007 all'oltre +100% della borsa italiana si è contrapposto un ulteriore, sebbene limitato, incremento della bolla immobiliare italiana.
Da notare che, sebbene sia immobili che azioni siano anche classi di investimento (la prima è un ibrido, dovendo comunque avere un tetto sulla testa, che sia in affitto o meno), tendono a beneficiare entrambe di tassi bassi.
A dispetto del ridimensionamento dei prezzi degli immobili in Italia nel 2008 e delle stime di riduzione nel 2009 (Tecnocasa stima fra un -1% ed un -4% a livello nazionale nel 2009, Gabetti un -6%) è poco probabile che i cali si fermino.
Intanto Tecnocasa, Gabetti e company sono comunque di parte, hanno interesse a stimare riduzioni e non crolli.
Poi contrastano con le stime del Fondo Monetario Internazionale fatte anche per l'Italia alla fine del 2008 che prevedevano un ulteriore -15% / -20% in due / quattro anni.
Il che, con un minimo di inflazione (che si prospetta come quasi simbolica) significa quasi un quarto del valore degli immobili in meno.
Ma, soprattutto, uno strumento piuttosto attendibile per comprare gli immmobili ai minimi è farlo quando le borse sono ai massimi.
Non che a comprare al marzo del 2000, quando c'era gente che si vendeva la casa per comprare azioni salite tantissimo (il contrario di adesso), si sia spaccato il minimo assoluto ma, al solito, ci si è andati molto vicini.
Del resto, sebbene i tassi bassi facciano bene ad entrambe le classi di investimento (ammesso che gli immobili siano considerabili principalmente tali) le borse tendono a toccare i massimi quando l'economia torna a tirare ed i tassi tornano a crescere.
I cali dell'immobiliare italiano del 2008 e del 2009 sono stati frenati nel 2008 dal tracollo dei mercati finanziari e saranno frenati nel 2009 dalla picchiata dei tassi interbancari.
Ma l'economia ed i mercati azionari si riprenderanno.
Realisticamente con comodo, vista la sequenza di dati macroeconomici negativi che stanno arrivando.
E nessuno può prevedere davvero quando.
Quello che si sa è che si riprenderanno e, dopo il 2009, il mercato immobiliare dovrà fare i conti sia con l'azionario sia con un incremento dei tassi.
Tanto più che, guardando le quotazioni delle azioni in Italia, spicca il fatto che c'è il pieno di aziende che non quotano nemmeno il capitale netto o che, per dirla più propriamente, quotano meno di quello che dovrebbero quotare in caso di fallimento....
Inoltre la struttura dei tassi è su livelli eccezionalmente bassi, con casi spettacolari come la BoE (la banca centrale del Regno Unito) che ha portato i tassi ai livelli più bassi da tre secoli a questa parte......
Ricordando, come sempre, che la sfera di cristallo non ce l'ha nessuno, è evidente come la pressione ribassista sugli immobili sia micidiale e di periodo medio lungo.
Inoltre, i precedenti cicli ribassisti degli immobili in Italia sono durati cinque anni.
Sostanzialmente dal 1982 al 1987 e dal 1992 al 1997 (con una sostanziale stasi nel 1988 e nel 1998).
E' difficile che questo ciclo ribassista sia di durata inferiore, venendo da una bolla immobiliare di dimensioni abnormi rispetto alle precedenti.
Né la cosa deve spaventare: nel periodo in cui si è sviluppata la bolla immobiliare in Italia i prezzi sono raddoppiati senza che gli stipendi li seguissero se non di striscio.
Questo ha creato una situazione in cui, per troppa gente, metter su famiglia è diventato un lusso insostenibile.
Ma non era davvero utile nemmeno ai proprietari di casa perché, quando si è in una bolla immobiliare, qualora arrivassero dei/altri figli e si volesse andare in una casa più grande, la differenza di costo è maggiore rispetto ad una situazione più standard.
Il danno c'è se hai sbagliato i conti e ti tocca andare in una più piccola (cosa che succede, ma in Italia non è la situazione più frequente).
Inoltre, se hai comprato la casa della vita, in una bolla immobiliare ti senti più ricco non appena ci entri dentro, ma diventi più povero non appena ne esci, perché gli affitti aumentati ai commercianti si scaricano sui prezzi dei beni che compri.
E, almeno con riferimento agli alimentari, non puoi certo fare a meno di comprarli.
E ci sarebbe da dire sulla correlazione fra la bolla italiana e l'EURO.
Se dipendesse dall'EURO la Germania, in via del tutto teorica, avrebbe dovuto risentirne di più, essendo questa moneta molto più loro che nostra.
L'EURO è un'espansione del marco tedesco al punto tale che la sede della BCE è stata piazzata a Francoforte.
Poteva essere piazzata nella capitale dell'Eurocrazia, Bruxelles, od in una sonnecchiosa cittadina olandese come Maastricht.
Oppure, se proprio la si voleva piazzare in Germania poteva essere scelta Monaco di Baviera o, meglio ancora, la capitale Berlino.
Invece è stata scelta Francoforte, dove è la Bundesbank (non sia mai che faticassero troppo a passare da un ufficio all'altro), con un messaggio che è fortissimo e chiarissimo.
Il fatto è che in Germania il numero di anni di stipendio che servono a comprare casa resta sostanzialmente dimezzato rispetto all'Italia, sia che si affitti sia che si compri casa.
La ridotta quota parte di reddito che il germanico medio destina all'abitazione contribuisce al fatto che con uno stipendio medio il germanico medio ci vive, l'italiano medio in pari situazione sopravvive.
Allo stato attuale i "crucchi" usano le case per vivere, non vivono per pagarsi la casa (in compenso noi abbiamo Bruno Vespa che ci dice che siamo tanto furbi ad avere questo rapporto con il mattone, al contrario di loro...).
Oltre al fatto che c'è stato un ampissimo dibattito sul presunto caro mutui mentre i tassi ai tempi dell'EURO sono bassissimi rispetto a quelli dei tempi della lira, dove riuscivano ad essere a due cifre con una punta di oltre il 30%....
Le banche possono essere antipatiche quanto si vuole, ma se a qualunque soggetto chiedi in prestito molti anni del tuo stipendio, e gli devi (ovviamente) pagare anche degli interessi, la rata non potrà mai essere bassa.
La pesantezza delle rate dei mutui non è data dai tassi, che sono bassissimi rispetto ai tempi della lira, ma dall'entità del debito che si deve rimborsare.
Più in sintesi: se la micidiale crisi in atto porta i livelli di prezzo degli immobili in Italia più vicini a quelli germanici, non c'è motivo di farne un dramma.
La stampa continuerà a sostenere il contrario, ma questo rientra nell'ordine naturale delle cose, visto quanto incidono le inserzioni pubblicitarie degli immobiliaristi nei loro introiti (quando non sono direttamente sia "palazzinaro" che editore)....
Piuttosto sarebbe il caso di capire quanto siano scesi i prezzi degli immobili in Italia nel 2008.
Secondo Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, nel 2008 sono scesi del 7-10% (dichiarazione fatta in un'intervista a Il Giorno/Il Resto del Carlino/La Nazione il 22/1/2009).
Tesi peraltro, del tutto di parte.
Realisticamente più equilibrato, al solito, Il Sole 24 Ore (a dispetto degli inserzionisti immobiliari) nel confronto fra i periodi 2006-2008:

Per vedere le stime complete di Tecnocasa e Gabetti per il 2009:  

Da notare che le stime di Idealista.it non sono rappresentative perché si basano sugli annunci e, notoriamente, una cosa è il prezzo richiesto ed un'altra quello reale al rogito (specie di questi tempi).
Da notare anche il disallineamento che c'è stato negli anni della bolla da parte dei prezzi degli immobili rispetto ad uno dei fattori che servono a determinare i "fondamentali" (chiamiamolo fair value o come si vuole, comunque il valore intrinseco di un bene), ossia i dati relativi al costo di costruzione di un fabbricato residenziale:

(ciclicamente aggiorna i dati).

C'è da aggiungere il tracollo delle compravendite, per ora parzialmente riflesso sui prezzi:

Da notare che negli edifici di nuova costruzione pesa l'aumento di costi per i nuovi standard in termini di acustica, termica, antisismica e risparmio energetico.
Questo determina un aumento del valore del bene, più che del suo costo.
Senza contare che quel costo supplementare crea oltretutto successivi risparmi, specialmente energetici.
E' ragionevole che costino di più (anche se le stime dei costruttori sono, in punti percentuali, ad una cifra), casomai svalutano quelle usate.
Del resto, negli anni in cui si è creata la bolla, è stato perso di vista un punto fondamentale: gli immobili non sono materie prime in via di esaurimento, sono beni che si usurano.
Se si vede un cosiddetto bene rifugio schizzare su in termini di prezzi qualche dubbio deve venire.
Per contro, si tratta di un bene che ha una forte capacità di difesa dall'inflazione, anzi tende storicamente a sovrapperformarla essendo più legato agli stipendi che all'inflazione stessa.
Il problema, piuttosto, è che i salari reali in Italia hanno smesso di crescere ben prima della crisi in atto.
Per il resto, nulla di particolarmente nuovo: i cicli immobiliari sono, per definizione, ciclici.
Stiamo semplicemente all'interno di un ciclo ribassista.
Peraltro, tutte le bolle scoppiano e l'Economist già il 16/6/2005 aveva evidenziato come l'impennata dei prezzi delle case che era in corso a livello planetario fosse "la bolla più grande della storia".
Dal 1637, quando scoppiò la bolla speculativa dei tulipani in Olanda, quello che è davvero cambiato è che adesso le bolle si susseguono con una frequenza abnorme.