Confronto inflazione - BOT - case - azioni

Come è evidente, le commodity (come l'oro) non producono reddito.
Gli investimenti principali che possono produrre reddito sono case, obbligazioni ed azioni, rispettivamente con affitti, cedole e dividendi.
In realtà gli immobili in Italia non sono praticamente mai un investimento, ma serve un tetto sotto cui stare.
Come strumento finalizzato all'affitto si scontrano con una legislazione che non è esattamente ostile ai morosi, con il paradosso che ci si può trovare a sostenere solo spese, sia per morosità che per i periodi di sfitto.
Considerando che è oltremodo difficile calcolare i costi medi e quanto si incassa effettivamente di affitti i calcoli che vengono fatti per valutare la profittabilità degli investimenti degli immobili sono, in genere, solo sui prezzi.
Ossia mettendo da un lato fattori positivi, ossia gli affitti, e fattori negativi come tutti i costi, a partire da quelli di intermediazione, periodi di sfitto, ristrutturazioni e tasse.
Poiché spannometricamente i risultati sono simili la cosa ha persino un senso.
In realtà, persino semplificando così, fare i confronti fra queste asset class non è facilissimo perché la formazione dei prezzi delle attività finanziarie è più chiara, mentre sugli immobili le trattative sembrano sempre di più un suk arabo, caratterizzato da pochissima trasparenza.
Forse lo studio più celebre in Italia è griffato Scenari Immobiliari ed è qui: http://www.borsa-finanza.com/casavsBOT.gif .
Questi dati fecero molta impressione perché Scenari Immobiliari è una fonte assolutamente di parte.
Sostiene che è sempre il momento di comprare immobili se salgono perché, se i prezzi stanno salendo, starebbe a significare che non possono che continuare a farlo e, se stanno scendendo, vuole dire che è il momento di comprare perché sono scesi.....
Inoltre pure gli anni sono ritagliati su misura: la scelta del 1980 porta a risultati significativamente più benigni dallo scegliere, ad esempio, il 1982 (oltretutto per le azioni è l'esatto contrario).
Inoltre è stata inglobata per intero tutta la bolla immobiliare italiana.
Del resto Scenari Immobiliari ha formidabili interessi economici a pompare il mattone.
Cosa che, peraltro, la accomuna ai giornali, specie quelli cartacei, visto il peso economico degli inserzionisti immobiliari.
Proprio per questo ha fatto impressione il fatto che persino uno studio tanto celebre quanto platealmente strataroccato abbia evidenziato come gli immobili in Italia non abbiano retto nemmeno il passo con i BOT.
E' più complicato fare quello che voglio fare in questo articolo, ossia un confronto fra questi tre strumenti, cosa che online non viene fatta da nessuna parte (per la verità non lo ho mai trovato neanche su Milano Finanza, su Borsa&Finanza od il Sole 24 Ore).
Per fare il confronto case - BOT - azioni ho però proceduto nel modo più semplice, utilizzando i dati resi pubblici dall'Ufficio Studi di Mediobanca.
Si tratta di quel celebre studio, poi aggiornato, che parte dal 1928 e che viene sistematicamente usato per dimostrare che l'azionario in Italia non è granché conveniente.
Non a caso parte dall'anno prima del 1929 ed ingloba la Seconda Guerra Mondiale.
Da notare che 100 lire del 1939 equivalevano a 2,2 lire del 1947.
E' un impatto che ha distrutto quasi tutto, per inciso tenendoci in buona compagnia.
Infatti, tutte e tre le nazioni che hanno perso la Guerra Mondiale più grande di tutti i tempi (Italia, Germania e Giappone, per chi non lo avesse presente....) sono riuscite ad avere redditi negativi persino sui titoli di Stato pure allungando l'analisi a generazioni intere da quanto è stato violento quell'impatto.
L'unico confronto complessivo fra BOT ed azioni effettuato da Mediobanca dovrebbe essere quello del periodo 1938-2004 (prima i BOT non c'erano) che ha evidenziato come il rendimento reale (ossia al netto dell'inflazione) sia stato di un misero +1,6% delle azioni contro un -3,6% dei BOT.....
In realtà, se si sommano i due valori, il mercato italiano non è stato poi così diverso dagli altri.
Questo nel senso che pure negli altri paesi le azioni tendono a battere i cosiddetti "titoli free risk" di circa cinque punti percentuali.
Del resto le azioni sono frazioni di aziende, è normale che mediamente facciano utili e tendano a salire più che a scendere.
E, comunque, se i prezzi salgono è tendenzialmente meglio essere chi fa i prezzi piuttosto che chi li subisce.
Di quello studio di Mediobanca credo che esistano attualmente solo due elaborazioni.
Quella che arriva fino al 2006 si occupa solo di azioni ed è strepitosa visto quanto è difficile seguire i dati della borsa italiana.
Basta pensare che il 1/6/2009 è ricambiato l'indice per effetto dell'annessione che abbiamo subito da parte della borsa britannica.
Oltre al fatto che presenta dati total returns, comprensivi dei dividendi e deflazionati.
Propongo i dati dal 1980 arrivando, appunto, fino al 2006 (che dovrebbe essere l'ultimo aggiornamento attuale di Mediobanca).
Preciso che non sono dati probabilmente ripetibili, perché il periodo è stato molto profittevole per tutti e tre gli investimenti.
Nel caso degli immobili i prezzi sono diventati tali, in termini di anni di stipendi medi, che per considere la bolla sostenibile occorrerebbe un massiccio incremento degli stipendi che nemmeno si intravede (anzi, si continuano a perdere posti di lavoro): http://www.borsa-finanza.com/redditivsimmobili.jpg .
Oltre al fatto che tutte le bolle scoppiano: http://www.borsa-finanza.com/bollaimmobiliare.png . 
I BOT avevano un rendimento di punti percentuali interi sopra l'inflazione in tempi in cui il fallimento dello Stato Italiano era oltremodo verosimile: erano un affare molto meno di quel che sembrava.
Quanto agli utili delle società quotate nella borsa italiana, nel picco del 2007 le nostre azioni erano quotate correttamente in termini di multipli (nel senso che erano nella media storica).
Tuttavia, per ritrovare quel livello di utili occorre che ci sia ripresa vera.
In Italia potrebbe essere necessario aspettare persino il 2013....
In sostanza è stato un periodo con ogni probabilità eccessivamente felice per tutti e tre i tipi di investimenti.
Comunque (risultati ottenuti incrociando i dati di Scenari Immobiliari e di Mediobanca):

1980 Inflazione 100 Casa 100 BOT   100   Azioni   100
1981 Inflazione 119 Casa 162 BOT   119   Azioni   108,56
1982 Inflazione 138 Casa 191 BOT   142   Azioni    98,70
1983 Inflazione 159 Casa 195 BOT   168   Azioni   131,10
1984 Inflazione 176 Casa 210 BOT   194   Azioni   157,64
1985 Inflazione 191 Casa 214 BOT   221   Azioni   314,96
1986 Inflazione 202 Casa 229 BOT   245   Azioni   544,13
1987 Inflazione 212 Casa 243 BOT   271   Azioni   390,31
1988 Inflazione 222 Casa 262 BOT   302   Azioni   498,39
1989 Inflazione 237 Casa 291 BOT   339   Azioni   561,50
1990 Inflazione 251 Casa 338 BOT   382   Azioni   403,51
1991 Inflazione 267 Casa 405 BOT   429   Azioni   423,49
1992 Inflazione 282 Casa 443 BOT   489   Azioni   416,46
1993 Inflazione 294 Casa 424 BOT   542   Azioni   630,84
1994 Inflazione 305 Casa 410 BOT   593   Azioni   689,27
1995 Inflazione 322 Casa 405 BOT   659   Azioni   688,79
1996 Inflazione 334 Casa 405 BOT   714   Azioni   730,49
1997 Inflazione 340 Casa 400 BOT   760   Azioni 1.147,77
1998 Inflazione 346 Casa 400 BOT   795   Azioni 1.720,83
1999 Inflazione 351 Casa 410 BOT   818   Azioni 2.114,70
2000 Inflazione 361 Casa 450 BOT   855   Azioni 2.308,85
2001 Inflazione 370 Casa 489 BOT   890   Azioni 1.793,02
2002 Inflazione 379 Casa 527 BOT   916   Azioni 1.452,63
2003 Inflazione 389 Casa 565 BOT   934   Azioni 1.730,54
2004 Inflazione 397 Casa 601 BOT   955   Azioni 2.168,37
2005 Inflazione 403 Casa 633 BOT   980   Azioni 2.616,16
2006 Inflazione 411 Casa 664 BOT 1.016  Azioni 3.198,85