Fondo immobiliare Obelisco

Ad integrazione di quanto scritto sul fondo chiuso immobiliare Obelisco (Poste Italiane), il calo del NAV di questo fondo nel 2009 è stato del 9%.

Oggi Gruppo Toscano ha comunicato la sua stima relativa al calo degli immobili in Italia nel 2009 (-8%).

I due valori sono simili (il fatto che lo siano così tanto è del tutto accidentale).

In ogni caso, scommettere sui fondi chiusi immobiliari che investono in Italia è, ovviamente, scommettere sul mattone italiano.

Da notare che questi fondi tendono ad amplificare il trend del mattone perché operano a leva.

Ad esempio, la leva stimata per Obelisco è del 38%.

Questo tendenzialmente aumenta la redditività di questo tipo di fondi in un contesto di mercato in crescita ed aumenta i danni in un contesto di mercato calante.

Da notare che Obelisco ha deciso di non erogare dividendo nel 2010.

Questo gli permette di ridurre l'indebitamento e quindi la leva.

Per meglio comprendere la situazione, la leva è una cosa normale nel settore immobiliare anche nelle compravendite fra privati.

Se stipuli un mutuo versando appena il 20% dell'importo complessivo, la leva è del 400%.

In pratica, versi 20 ed ottieni un finanziamento di 80, il quadruplo, appunto.

Con un mercato in calo dell'8% (prendendo per buone le stime del Gruppo Toscano di oggi), investendo 20 e perdendo 8 la perdita sull'investimento sarebbe del 40% (a cui vanno aggiunte le spese per la compravendita).

E' un esempio terra terra e semplice semplice per spiegare come la leva, che pure nell'investimento nel mattone è la prassi, renda lo stesso potenzialmente molto speculativo.

In ogni caso, la leva di questi fondi è decisamente bassa rispetto a quella tipicamente usata dalle famiglie.

Questo breve articolo serve a precisare due cose:

A) Il NAV costituisce una stima del patrimonio del fondo che, ovviamente, può variare.

B) La leva amplifica i movimenti (anche se l'anno scorso Obelisco ha retto bene), questo riduce il margine di protezione perché uno sconto enorme sul NAV come quello attuale (prossimo al 50%) può essere annullato da un calo del mattone in Italia di dimensione significativamente inferiore.

Anche se in questo caso occorrerebbe proprio un tracollo del mattone in Italia od una gestione fallimentare delle operazioni da parte del gestore nella fase di investimento o di chiusura del fondo (quando dovranno dismettere gli immobili).

C) Con sconti così rilevanti rispetto al NAV (che è il valore periziato periodicamente degli immobili di proprietà del fondo diviso per il numero delle quote del fondo stesso) questi fondi sono uno strumento meno pericoloso dell'investimento diretto nel mattone. Permettendo, peraltro, di non investire su un singolo immobile, con tutto quello che comporta.

Al solito, non è un invito ad investire.

Annoto, peraltro, che la situazione sarà molto più chiara quando i tassi torneranno a salire.

Il fatto è che i cali del mattone sono stati limitati dalla scarsa concorrenza delle obbligazioni e da bassi tassi dei mutui.

Quando i tassi torneranno a salire occorrerà vedere se i prezzi degli immobili terranno.

Se slittano giù, la pur modesta leva di questo tipo di fondi potrebbe far scendere significativamente i loro NAV riducendo la potenziale redditività che deriva dal loro essere così a sconto rispetto ai propri fondamentali.