Bank'Italia e fondi chiusi immobiliari

Ieri Bank'Italia ha messo in pubblica consultazione un documento che evidenzia come la normativa attuale (che prevede un limite di indebitamento che è pari al 60% del valore dei beni immobili) sia stata interpretata come un riferirsi al valore corrente degli immobili.

Questo determina una situazione nella quale la capacità dei fondi immobiliari di indebitarsi diminuisce od aumenta a seconda che l'andamento del mercato immobiliare sia negativo o positivo.

In pratica, un effetto prociclico che aumenta la tendenza di questi fondi ad amplificare l'andamento del mercato immobiliare.

Le nuove norme studiate da Bank'Italia prevedono che come valore di riferimento da utilizzare per calcolare la leva finanziaria occorra prendere il valore degli immobili più basso fra costo di acquisto e valore corrente.

Fra le innovazioni del provvedimento di Via Nazionale c'è pure la possibilità offerta alle SGR di non aver bisogno di un'approvazione specifica della stessa Bank'Italia per varare regolamenti dei fondi per quasi tutti i fondi speculativi e riservati, ossia quelli che NON vengono destinati alla clientela retail.

Viene inoltre previsto un rafforzamento dei poteri che le SGR hanno nei confronti dei comitati dei partecipanti (che sono gli organi rappresentativi dei partecipanti stessi).

Da notare che le "osservazioni" degli operatori devono essere presentate entro sessanta giorni.

N.B.:

Lo sconto così ampio che hanno i fondi immobiliari chiusi rispetto al NAV può essere in parte giustificato dal fatto che, investendo parzialmente a leva, con un mercato piuttosto calante come quello del mattone in Italia questi cali possono essere amplificati.

Una riduzione di questa leva rende ancora più protettivo per i nuovi investitori lo sconto rispetto al NAV (attualmente lo sconto medio è prossimo al 30%) rispetto a possibili crolli del mattone in Italia.

Peraltro, ammesso e non concesso che detti crolli ci siano, sebbene il numero di anni di stipendio necessari per comprare casa in Italia sia oggi enormente alto rispetto ad altre realtà (con casi limite come gli USA, dopo la picchiata che hanno fatto i prezzi o la Germania, dove la bolla non c'è nemmeno stata).

Comunque, è un'innovazione che rende questi strumenti un modo più prudente di quanto non fosse nel passato per investire sul mattone.