L'impatto della manovra sui fondi immobiliari

I fondi immobiliari, sia quando si tratta di REIT (Real Estate Investment Trust) sia quando si tratta di fondi immobiliari quotati in Italia tendono a trattare a sconto sul NAV (Net Asset Value, nello specifico il valore stimato degli immobili che inglobano), anche per la scarsa liquidità delle quote di questi fondi.

Occorre sempre considerare che il NAV costituisce il valore stimato.

E' vero che si tratta di stime indipendenti tuttavia, ammesso e non concesso che sia possibile fare stime perfettamente oggettive (possibilità che nel mattone non c'è) occorre considerare il trend del mercato (oltre a maldestre operazioni di liquidazione, anche se il caso di BNL Portafoglio Immobiliare Crescita è difficilmente ripetibile).

La Banca d'Italia ha parlato di una stabilizzazione dei prezzi degli immobili in Italia nel primo trimestre di quest'anno.

Da notare come ci fosse il primo impatto dell'ultimo Scudo fiscale e come questa struttura dei tassi, ai minimi storici di sempre, freni al massimo la caduta, tenendo schiacciati verso il basso sia i tassi dei mutui che la competitività delle obbligazioni.

Per avere il senso di quanto siano straordinariamente compressi verso il basso i tassi attuali non basta pensare al fatto che siano i più bassi dai tempi dell'Euro, poiché l'Euro esiste da solo un decennio.

La situazione si capisce meglio guardando i tassi della più antica banca centrale del mondo, la Bank of England: attualmente ci sono i tassi più bassi dal 1694 (peraltro l'anno della sua fondazione).

Il vero crash test per l'immobiliare italiano ci sarà quando i tassi torneranno più in linea con le medie storiche, ossia quando aumenteranno i tassi variabili dei mutui e l'obbligazionario sarà un concorrente importante degli affitti (e senza rischi di morosità, costi di manutenzione eccetera).

Considerando che ci sono sconti sul NAV anche del 50% (come nel caso di Obelisco, fondo emesso dalle Poste Italiane) attualmente i fondi possono costituire un investimento molto più prudente rispetto all'acquisto diretto del mattone (oltretutto può essere fatto con importi modesti).

Può essere persino fatta con una sottospecie di mutuo, considerando che i fidi garantiti da titoli non hanno tassi particolarmente esosi (SE la banca valuta positivamente i titoli dati in garanzia e SE il cliente ha altre garanzie reddituali e/o patrimoniali).

La situazione è oltremodo interessante anche perché i NAV attuali dei fondi immobiliari quotati in Italia sono credibili sia considerando i valori di singole cessioni di immobili avvenute in tempi recenti sia considerando gli introiti degli affitti.

Sono affitti che lasciano presumere valutazioni corrette degli immobili affittati (a meno che gli affittuari non siano particolarmente "generosi", il che sarebbe comunque un valore in sé).

Il fatto però è che l'attuale manovra economica del Governo Berlusconi non è minimamente chiara.

Anche sul forum di Finanzaonline non si riesce ad avere un'interpretazione univoca.

Quello che si è capito è che un'aspirazione dell'intervento governativo è quella di colpire i fondi familiari che sono fondi fittizi fatti per ottenere la fiscalità agevolata dei fondi immobiliari rivolti ai risparmiatori.

Questo è un bene, perché si tratta di combattere un tentativo di "fregare" il fisco.

Come è un bene che nel documento governativo si sostenga che il provvedimento non colpirà i retail.

Il fatto è che esistono fondi immobiliari quotati con flottante bassissimo e non è chiaro se verranno graziati per la presenza di piccoli risparmiatori o no, visto che lo scarsissimo flottante dà proprio il senso di come i risparmiatori partecipino in misura abbastanza marginale.

Senza contare che l'intervento fiscale del governo, indipendentemente da chi colpisca e dall'entità con cui lo farà, cambia le regole del gioco in corsa.

In Italia c'è una certa tolleranza sulla cosa.

Tuttavia, nei paesi finanziariamente civilizzati, cambiare le regole del gioco in corsa è considerata una cosa intollerabile.

C'è la concretissima possibilità che ci siano ondate di vendite da parte degli investitori esteri sostanzialmente a prescindere.

Vendite ben al di là del danno determinato dall'inasprimento fiscale.

La cosa più triste è che il problema non riguarda solo questo specifico settore: gli scarsi investimenti attratti dall'Italia a tutti i livelli dipendono anche dall'abitudine dei governi di proporre norme confuse.

Scarsi investimenti significano anche meno sviluppo ed occupazione.....

Paradossalmente, la situazione è interessante ANCHE per questo.

Questo nel senso che, attualmente, gli sconti sui NAV sono talmente alti da renderli un investimento comunque più prudente rispetto a quello diretto nel mattone.

Se il Governo Berlusconi, anche per il modo confuso in cui sta portando avanti il provvedimento (e l'incertezza è odiata dai mercati), abbattesse le quotazioni, potrebbe determinare occasioni d'acquisto irripetibili.

Fra l'altro potenzialmente fatte a leva, perché le quote di fondi immobiliari a sconto non sono certo sgradite dalle banche come titoli dati in garanzia.

Nel caso di fido garantito da titoli di questo genere il raffronto con il mutuo è improprio anche perché si tratta di finanziamenti in cui si pagano solo gli interessi e non la quota capitale.

Per contro, i dividendi sono dati in parte rilevante da rendita da affitti.

Con tassi così bassi può anche succedere che siano più i dividendi netti che non i tassi da pagare e che si possa aspettare tranquillamente la liquidazione del fondo, quando NAV e quotazioni dovranno convergere più o meno bene.

Il livello dei tassi dipende comunque in buona parte dalla valutazione che la banca ha del cliente: ci sono clienti che hanno valutazioni tali che possono investire bene in leva bancaria, altri no.

Peraltro, la natura dei fondi li rende di base adatti all'investimento diretto e non a leva (quelli immobiliari danno un'opzione in più perché ciò che è mattone tende ad essere considerato più valido dalle banche come strumento di garanzia).

Realisticamente ci vorrà tempo per sapere cosa sta facendo l'attuale governo.

Tuttavia, la situazione merita di essere studiata.

Anche perché un conto è comprare immobili un po' a sconto, ma comprarli a prezzi anche dimezzati è ormai possibile solo tramite questi fondi.

Se sei Scajola è tutt'altra storia, ma per i non politici non è che ci siano tante occasioni e richiedono tutte studio ed una certa tempestività.