E' in corso l'istruttoria per la vendita degli immobili della BdI.

Si tratta di un'operazione per la quale girano stime da 326 milioni di €.

Pesa in questo la riorganizzazione interna voluta da Mario Draghi e dal Direttore Generale Fabrizio Saccomanni.

In linea con l'impostazione della Banque de France è partito il bando di gara europeo per selezionare un advisor.

Il punto è che nessuno può prevedere le quotazioni future di nessuna asset class.

Se si tratta di immobili in Italia poi, non è certo con il ministro Scajola che si è scoperto che la trasparenza del settore è nulla: con i numeri dei rogiti in Italia spesso ci si può giocare al lotto.

Con il risultato che nemmeno fra anni sapremo con assoluta certezza come sia andato il periodo in corso.

TUTTAVIA, l'unica cosa che non cambia mai è la legge della domanda e dell'offerta.

Quando l'offerta è esuberante rispetto alla domanda è ovvio che eserciti una pressione ribassista sui prezzi.

Qui abbiamo (non necessariamente in ordine di importanza):

A) La Banca d'Italia che vende i suoi immobili.

B) Le banche commerciali e le assicurazioni che hanno messo in vendita immobili soprattutto al picco della crisi, immobili che sono ancora in larghissima parte invenduti. Al di là del panico post crack Lehman l'avvento di Basilea III e di Solvency II obbliga istituti anche solidi come quelli italiani a rafforzare i propri coefficienti patrimoniali e li spinge a vendere tutto il vendibile.

C) Vendite dei neodisoccupati e neocassaintegrati che non riescono più a pagare i mutui, nonostante tassi sfracellati verso il basso. Fra l'altro, per quanto disperata, la decisione di vendere evitando che l'immobile vada in asta può anche essere saggia.

D) La vendita di immobili da parte delle aziende in crisi, sorvolando sulla vendita di uffici che sono stati chiusi.

E) La vendita di immobili da parte dello Stato per esigenze di cassa.

F) La vendita di immobili da parte dei comuni che, anche a causa del taglio dell'ICI, versano nello stato in cui versano.

G) La vendita di immobili da parte delle Università strangolate dai tagli dei finanziamenti pubblici. Sono partite per prime quelle di Siena, Bari e Palermo, ma non è detto che non si aggreghino altre.

H) Infine, stanno arrivando a scadenza i primi fondi immobiliari chiusi che dovranno, per liquidare le quote, vendere gli immobili che hanno in pancia (possono ritardare le vendite, ma prima o poi devono procedere).

La domanda dovrebbe essere: e chi compra??

Lo Scudo fiscale probabilmente proteggerà una specifica fascia di immobili, anche perché c'è una quota di italiani che hanno dovuto vivere al di sotto dei propri mezzi per rendersi più invisibili al fisco, con il risultato che lo Scudo potrebbe far scattare una serie di acquisti "per sfizio".

Peraltro lo Scudo è sopravvalutato perché, come ha evidenziato la Banca d'Italia, ha visto molte regolarizzazioni di denaro che però è rimasto all'estero nonché regolarizzazioni di immobili esteri che, ovviamente, sono rimasti dove stavano.

Il punto è che qui la situazione è di una quantità immensa di immobili in offerta a fronte di una domanda che esiste solo in teoria.

Più propriamente, esistere esiste, solo che non ha denaro.

Anche perché come numero di anni di stipendi necessari a comprare casa l'Italia ha prezzi tiratissimi rispetto a paesi in cui, fra l'altro, buttare fuori l'inquilino moroso è enormemente più facile.

Pesa ancora il periodo in cui i prezzi sono sostanzialmente raddoppiati senza che gli stipendi li seguissero se non in maniera meno che simbolica.

Inoltre, non è che gli stipendi stiano aumentando.

Quando si parla della bolla immobiliare cinese intanto si parla di aree estremamente specifiche, ma oltretutto si parla di una nazione in cui utili aziendali e stipendi stanno avendo incrementi importanti.

Da noi praticamente l'unica cosa che continua a salire (sebbene più lentamente) è la disoccupazione....

I giornali hanno una parte importante dei loro incassi dalle pubblicità immobiliari e questo li spinge a dare un quadro del settore del mattone molto più positivo di quanto non sia in realtà.

In attesa dei nuovi dati dell'indice Case/Shiller, merita una nota proprio un freschissimo studio di Robert Shiller su un arco temporale di 120 anni.

Studio che ha dimostrato come negli ultimi 120 anni il mercato dell'usato residenziale (il tipo di compravendita più diffusa) USA abbia visto un guadagno al netto dell'inflazione del 40%.

Al picco della bolla, nell'estate del 2006, la plusvalenza sarebbe stata di circa il 120%.

In un arco temporale così ampio ciò signica un rendimento medio annuo composto dello 0,3% rispetto ad un massimo dello 0,7% circa.

Sebbene non abbia particolarmente senso aspettarsi rendimenti reali (ossia al netto dell'inflazione) dagli immobili (sono beni che si deteriorano, anche se certo non come le automobili, e sono soggetti ad oneri di compravendita), in tutti i paesi hanno un legame fortissimo con l'inflazione.

Mi sembra che meriti uno spazio quanto recentissimamente riportato dal vertice dell'Agenzia del Territorio in Commissione ambiente e territorio della Camera dei Deputati.
Il miglioramento delle procedure di aggiornamento catastale pare che ci sia stato, con l'Agenzia che ha scoperto un numero cospicuo di immobili non accatastati.
La cosa ha del surreale per un paese occidentale.
Negli USA gli immobili sono molto tassati in buona parte in base alla logica che, essendo ben visibili, su quelli non si evade di sicuro.
Qui invece si scoprono in continuazione immobili scosciuti al Catasto e di costruzione "non esattamente" recente.....
Da notare che la stima attuale è di 64 milioni di unità immobiliari (di cui 32,6 milioni di abitazioni), all'interno delle quali quelle che producono rendita catastale sono 56 milioni.
La stima complessiva a fine 2008 era di 5.700 miliardi (il 90% appartenente a privati).
In sostanza le famiglie italiane dispongono mediamente di 114 MQ ed il valore stimato della loro casa era di 178.000 €, ossia 1.560 € a MQ.
Siamo lontani dalla stima di Bank'Italia di fine 2006 che era di 196.000 €, ma non al livello del crollo di altri paesi.
Poi certo, occorrerà vedere cosa accadrà quando i tassi di interesse saliranno per tornare a livelli più normali.
Anche perché la cosa avrà un impatto doppio, rendendo più attraenti le obbligazioni rispetto all'investimento immobiliare ed aumentando il costo dei mutui a tasso variabile. 
Da notare, oltretutto, che attualmente ci sono due spinte divergenti perché lo scudo fiscale farà tornare in Italia risorse che potrebbero spingere in su il mercato immobiliare ma il piano casa potrebbe indebolire il mercato di sostituzione, che è quello principale, facendo cambiare idea a potenziali compratori che potrebbero allargare la proprietà che già hanno.
Con quali esiti non lo può sapere nessuno.
Da notare però che nei precedenti cicli immobiliari in Italia la discesa non è mai stata inferiore a 3 anni ed attualmente c'è stata solo quella del 2008 e del 2009.
Ho provato a cercare altri dati come quelli di Nomisma, Tecnocasa, UBH (il network di Grimaldi e ProfessioneCasa, per capirci) ma francamente è alquanto inquietante che alla fine del 2009 non riescano ancora a concordare sui dati del 2008....
A conferma, qualora ce ne fosse bisogno, che il mercato immobiliare italiano ha la trasparenza di una bisca clandestina piena di bari.
In teoria i dati dell'Agenzia del Territorio sono i più interessanti essendo basati sui rogiti, che negli altri paesi sono dati di pietra (per contro, in Italia i rogiti sono abbastanza fantasiosi).
In ogni caso, secondo l'Agenzia del Territorio l'alloggio medio più caro si trova al Centro Italia dove l'abitazione media risulta essere di 117 MQ per 255.000 € (2.180 € a MQ).
Al Sud la casa media è di 113 MQ per 133.000 € (1.175 € a MQ).
Al Nord la casa media è di 115 MQ per 182.000 € (1.585 € a MQ).
Va da sé che medie che inglobino grandi città e paeselli vanno prese per quello che sono: nelle città principali a quei prezzi si trovano spesso monolocUli.