Ad integrazione di quanto scritto sul fondo chiuso immobiliare Obelisco (Poste Italiane), il calo del NAV di questo fondo nel 2009 è stato del 9%.

Oggi Gruppo Toscano ha comunicato la sua stima relativa al calo degli immobili in Italia nel 2009 (-8%).

I due valori sono simili (il fatto che lo siano così tanto è del tutto accidentale).

In ogni caso, scommettere sui fondi chiusi immobiliari che investono in Italia è, ovviamente, scommettere sul mattone italiano.

Da notare che questi fondi tendono ad amplificare il trend del mattone perché operano a leva.

Ad esempio, la leva stimata per Obelisco è del 38%.

Questo tendenzialmente aumenta la redditività di questo tipo di fondi in un contesto di mercato in crescita ed aumenta i danni in un contesto di mercato calante.

Da notare che Obelisco ha deciso di non erogare dividendo nel 2010.

Questo gli permette di ridurre l'indebitamento e quindi la leva.

Per meglio comprendere la situazione, la leva è una cosa normale nel settore immobiliare anche nelle compravendite fra privati.

Se stipuli un mutuo versando appena il 20% dell'importo complessivo, la leva è del 400%.

In pratica, versi 20 ed ottieni un finanziamento di 80, il quadruplo, appunto.

Con un mercato in calo dell'8% (prendendo per buone le stime del Gruppo Toscano di oggi), investendo 20 e perdendo 8 la perdita sull'investimento sarebbe del 40% (a cui vanno aggiunte le spese per la compravendita).

E' un esempio terra terra e semplice semplice per spiegare come la leva, che pure nell'investimento nel mattone è la prassi, renda lo stesso potenzialmente molto speculativo.

In ogni caso, la leva di questi fondi è decisamente bassa rispetto a quella tipicamente usata dalle famiglie.

Questo breve articolo serve a precisare due cose:

A) Il NAV costituisce una stima del patrimonio del fondo che, ovviamente, può variare.

B) La leva amplifica i movimenti (anche se l'anno scorso Obelisco ha retto bene), questo riduce il margine di protezione perché uno sconto enorme sul NAV come quello attuale (prossimo al 50%) può essere annullato da un calo del mattone in Italia di dimensione significativamente inferiore.

Anche se in questo caso occorrerebbe proprio un tracollo del mattone in Italia od una gestione fallimentare delle operazioni da parte del gestore nella fase di investimento o di chiusura del fondo (quando dovranno dismettere gli immobili).

C) Con sconti così rilevanti rispetto al NAV (che è il valore periziato periodicamente degli immobili di proprietà del fondo diviso per il numero delle quote del fondo stesso) questi fondi sono uno strumento meno pericoloso dell'investimento diretto nel mattone. Permettendo, peraltro, di non investire su un singolo immobile, con tutto quello che comporta.

Al solito, non è un invito ad investire.

Annoto, peraltro, che la situazione sarà molto più chiara quando i tassi torneranno a salire.

Il fatto è che i cali del mattone sono stati limitati dalla scarsa concorrenza delle obbligazioni e da bassi tassi dei mutui.

Quando i tassi torneranno a salire occorrerà vedere se i prezzi degli immobili terranno.

Se slittano giù, la pur modesta leva di questo tipo di fondi potrebbe far scendere significativamente i loro NAV riducendo la potenziale redditività che deriva dal loro essere così a sconto rispetto ai propri fondamentali.

Gli immobili rappresentano una quota enorme della ricchezza nazionale in qualsiasi paese.
Questo gli dà una rilevanza enorme e li mette in condizione di fare potenzialmente molti danni.
Nel dopoguerra lo scoppio della bolla immobiliare giapponese aveva già dato il senso di quanto fosse grande la capacità di fare danni delle bolle immobiliari ben prima della crisi dei mutui subprime.
La bolla immobiliare ha avuto un ruolo cruciale in quella che è stata timbrata come la più grande recessione del dopoguerra.
Per essere precisi, questa definizione è approssimativa.
Ad esempio, in Italia il PIL era sceso nel dopoguerra in soli due anni (il 1975 ed il 1993) prima del doppio calo del 2008 e del 2009.
Ebbbene, si può già dire che l'entità del calo del solo 2009 è superiore alla somma di quello del 1975 e del 1993.
Si può considerare una recessione applicando il criterio classico dei due trimestri consecutivi di calo (che possono caratterizzare un anno complessivamente in crescita) oppure considerare i dati dell'anno intero.
Se si considera l'anno intero è inadeguato definire quella attuale come la recessione più pesante del dopoguerra essendo stata una recessione più pesante DELLA SOMMA di tutte quelle precedenti nel dopoguerra.
Le stime di Confindustria, usate dai telegiornali per sostenere l'imminente crescita economica, stimano una jobless recovery, ossia una crescita economica senza occupazione.
Segnatamente, le stime del Csc (Centro Studi Confindustria) parlano di un PIL a -1,0% nel 2008, -4,7% nel 2009, +1,1% nel 2010 e +1,3% nel 2011.
Questo a fronte di una disoccupazione del 6,7% nel 2008, 7,6% nel 2009, 8,7% nel 2010 e 9,0% nel 2011.
Considerando che la BCE ha sostanzialmente chiarito che nella seconda metà del 2010 inizieranno lentissimi incrementi dei tassi, lo scenario è il peggiore possibile per i prezzi degli immobili.
I tassi incidono molto perché hanno un effetto duplice: rendono più competitive le obbligazioni come strumento di rendita rispetto agli affitti e rendono più cari i mutui.
Un contesto di disoccupazione in crescita con tassi in (peraltro lentissima) crescita è quello peggiore possibile per gli immobili.
Senza contare che i prezzi degli immobili attuali in paesi come USA e Germania sono nettamente inferiori a quelli italiani, nonostante abbiano salari nettamente superiori ai nostri.
E' importante la questione salariale perché incide sulla sostenibilità dei prezzi degli immobili.
Se si aggiunge quanto è più facile, rispetto all'Italia, buttare fuori l'affittuario moroso, è fin troppo chiaro perché è in crollo l'acquisto di immobili in Italia a scopo di investimento, viste le alternative.
Inoltre veniamo da un tracollo delle NTN (Numero di Transazioni Normalizzate, in sostanza le compravendite immobiliari) ed in tutti i precedenti cicli immobiliari in Italia il calo delle compravendite è stato accompagnato da un tardivo calo dei prezzi.
L'unico elemento che potrebbe essere a favore della sostenibilità dei prezzi degli immobili è il denaro che rientra con lo scudo fiscale.
Per contro c'è la mole enorme di immobili messi in vendita a causa dei pignoramenti, quelli messi in vendita dai comuni e quelli messi in vendita, direttamente od indirettamente, dalle banche.
Al picco della crisi bancaria, quando i telegiornali ripetevano in continuazione che le banche mettevano in vendita "asset non core", questi erano in larghissima parte immobili.
Indipendentemente dal fatto che siano passati o meno da fondi immobiliari una parte di quegli immobili si sta riversando sul mercato.

Sui pignoramenti va annotato che nel periodo 2007-2009 per Adusbef e Federconsumatori essi sono saliti del 60,5% per complessive 130 mila case all'asta.
Quando si tratta di quelle due associazioni i dati sono, al solito, inattendibili e finalizzati a sostenere una tesi.
Tuttavia, lo shock dell'impennata dei tassi dopo il crack Lehman (con il picco dell'Euribor dell'ottobre del 2008) e l'aumento della disoccupazione incide su un trend pesante da questo punto di vista.
Inoltre non è più l'epoca in cui dal pignoramento alla messa all'asta in Italia si impiegavano 6-7 anni.
Ora il tempo impiegato è sceso sotto i due anni, diventando più simile a quello degli altri paesi.

Sullo scudo fiscale va annotato che fino al 15 dicembre 2009 esso ha fatto registrare 90-100 miliardi EURO a cui andrà aggiunto altro denaro per la riapertura dei termini.
Occorre considerare come larghissima parte del denaro scudato sia fittizio.
Intanto perché spesso non si tratta di denaro.
Vengono scudati anche immobili esteri (che, ovviamente, restano all'estero), quote societarie, gioielli ed opere d'arte.
Altre risorse verranno soltanto regolarizzate perché i termini dello Scudo sono tali che gli importi non scudati verranno considerati automaticamente come evasione.
Su queste basi pagare appena il 5% è un costo minimo anche se non si ha intenzione di investire niente in Italia.
Semplicemente, è un obolo per mettersi al sicuro da contestazioni successive, un condono puro e semplice. 
Secondo Prometeia appena il 16% andrà in immobili.
Un livello inadeguato persino a compensare la mole di immmobili messi in vendita per i pignoramenti e le vendite dei comuni e delle banche.   
E' possibile che l'impatto sia concentrato nell'acquisto di quegli immobili di fascia alta che rappresentano uno "sfizio".
Questo perché si tratta di soggetti che hanno dovuto tenere uno stile di vita inferiore a quello che avrebbero potuto per nascondersi dal fisco.

N.B.
Il senso di questo articolo non è sostenere che i prezzi degli immobili in Italia continueranno a calare.
Il futuro non lo conosce nessuno.
E' un articolo che si limita ad evidenziare i principali termini della situazione.

Credo che meritino una nota i dati dalla National Association of Realtors che evidenziano come a luglio 2009 siano tornate a crescere le vendite delle unità abitative esistenti negli USA (+7,2%).
Soprattutto merita una nota il dato dei prezzi: il prezzo mediano di vendita di un'abitazione usata a livello nazionale è risultato in calo del 15,1% annuo a 178.400 dollari.
Al cambio attuale con l'EURO di 1,433 sono circa 124.500 EURO....
Stiamo parlando della prima economia del mondo, quella in grado di condizionare tutto il pianeta, come ha ben evidenziato questa crisi.
Un paese con un reddito procapite enormemente superiore al nostro anche calcolandolo con la PPP (Purchasing Power Parity o Parità di Potere d'Acquisto, che è sostanzialmente il calcolo del potere d'acquisto reale delle monete, indipendentemente dalle speculazioni sui mercati valutari).
E' vero che molti teorizzano che i cinesi li supereranno perché sono più numerosi, ma quella tesi si basa su fatto che FRA MOLTI ANNI, sempre SE la Cina continuerà a crescere a questi ritmi, il PIL cinese supererà quello statunitense perché "basteranno" QUATTRO cinesi per fare il PIL procapite di UN singolo cittadino USA.....
Poi il fatto che la bolla statunitense sia scoppiata completamente non significa certo che debba per forza scoppiare quella italiana.
Non sta scritto da nessuna parte che debba avvenire il processo inverso rispetto a quando i prezzi qui sono sostanzialmente raddoppiati senza che gli stipendi li seguissero, se non in maniera marginale.
Quello che cambia è che viene tolta la base logica all'acquisto di immobili in Italia a scopo di investimento, in presenza di prezzi ben più bassi in economie ben più solide come quella statunitense e germanica (e nel caso della Germania non c'è nemmeno il rischio cambio).