I fondi immobiliari, sia quando si tratta di REIT (Real Estate Investment Trust) sia quando si tratta di fondi immobiliari quotati in Italia tendono a trattare a sconto sul NAV (Net Asset Value, nello specifico il valore stimato degli immobili che inglobano), anche per la scarsa liquidità delle quote di questi fondi.

Occorre sempre considerare che il NAV costituisce il valore stimato.

E' vero che si tratta di stime indipendenti tuttavia, ammesso e non concesso che sia possibile fare stime perfettamente oggettive (possibilità che nel mattone non c'è) occorre considerare il trend del mercato (oltre a maldestre operazioni di liquidazione, anche se il caso di BNL Portafoglio Immobiliare Crescita è difficilmente ripetibile).

La Banca d'Italia ha parlato di una stabilizzazione dei prezzi degli immobili in Italia nel primo trimestre di quest'anno.

Da notare come ci fosse il primo impatto dell'ultimo Scudo fiscale e come questa struttura dei tassi, ai minimi storici di sempre, freni al massimo la caduta, tenendo schiacciati verso il basso sia i tassi dei mutui che la competitività delle obbligazioni.

Per avere il senso di quanto siano straordinariamente compressi verso il basso i tassi attuali non basta pensare al fatto che siano i più bassi dai tempi dell'Euro, poiché l'Euro esiste da solo un decennio.

La situazione si capisce meglio guardando i tassi della più antica banca centrale del mondo, la Bank of England: attualmente ci sono i tassi più bassi dal 1694 (peraltro l'anno della sua fondazione).

Il vero crash test per l'immobiliare italiano ci sarà quando i tassi torneranno più in linea con le medie storiche, ossia quando aumenteranno i tassi variabili dei mutui e l'obbligazionario sarà un concorrente importante degli affitti (e senza rischi di morosità, costi di manutenzione eccetera).

Considerando che ci sono sconti sul NAV anche del 50% (come nel caso di Obelisco, fondo emesso dalle Poste Italiane) attualmente i fondi possono costituire un investimento molto più prudente rispetto all'acquisto diretto del mattone (oltretutto può essere fatto con importi modesti).

Può essere persino fatta con una sottospecie di mutuo, considerando che i fidi garantiti da titoli non hanno tassi particolarmente esosi (SE la banca valuta positivamente i titoli dati in garanzia e SE il cliente ha altre garanzie reddituali e/o patrimoniali).

La situazione è oltremodo interessante anche perché i NAV attuali dei fondi immobiliari quotati in Italia sono credibili sia considerando i valori di singole cessioni di immobili avvenute in tempi recenti sia considerando gli introiti degli affitti.

Sono affitti che lasciano presumere valutazioni corrette degli immobili affittati (a meno che gli affittuari non siano particolarmente "generosi", il che sarebbe comunque un valore in sé).

Il fatto però è che l'attuale manovra economica del Governo Berlusconi non è minimamente chiara.

Anche sul forum di Finanzaonline non si riesce ad avere un'interpretazione univoca.

Quello che si è capito è che un'aspirazione dell'intervento governativo è quella di colpire i fondi familiari che sono fondi fittizi fatti per ottenere la fiscalità agevolata dei fondi immobiliari rivolti ai risparmiatori.

Questo è un bene, perché si tratta di combattere un tentativo di "fregare" il fisco.

Come è un bene che nel documento governativo si sostenga che il provvedimento non colpirà i retail.

Il fatto è che esistono fondi immobiliari quotati con flottante bassissimo e non è chiaro se verranno graziati per la presenza di piccoli risparmiatori o no, visto che lo scarsissimo flottante dà proprio il senso di come i risparmiatori partecipino in misura abbastanza marginale.

Senza contare che l'intervento fiscale del governo, indipendentemente da chi colpisca e dall'entità con cui lo farà, cambia le regole del gioco in corsa.

In Italia c'è una certa tolleranza sulla cosa.

Tuttavia, nei paesi finanziariamente civilizzati, cambiare le regole del gioco in corsa è considerata una cosa intollerabile.

C'è la concretissima possibilità che ci siano ondate di vendite da parte degli investitori esteri sostanzialmente a prescindere.

Vendite ben al di là del danno determinato dall'inasprimento fiscale.

La cosa più triste è che il problema non riguarda solo questo specifico settore: gli scarsi investimenti attratti dall'Italia a tutti i livelli dipendono anche dall'abitudine dei governi di proporre norme confuse.

Scarsi investimenti significano anche meno sviluppo ed occupazione.....

Paradossalmente, la situazione è interessante ANCHE per questo.

Questo nel senso che, attualmente, gli sconti sui NAV sono talmente alti da renderli un investimento comunque più prudente rispetto a quello diretto nel mattone.

Se il Governo Berlusconi, anche per il modo confuso in cui sta portando avanti il provvedimento (e l'incertezza è odiata dai mercati), abbattesse le quotazioni, potrebbe determinare occasioni d'acquisto irripetibili.

Fra l'altro potenzialmente fatte a leva, perché le quote di fondi immobiliari a sconto non sono certo sgradite dalle banche come titoli dati in garanzia.

Nel caso di fido garantito da titoli di questo genere il raffronto con il mutuo è improprio anche perché si tratta di finanziamenti in cui si pagano solo gli interessi e non la quota capitale.

Per contro, i dividendi sono dati in parte rilevante da rendita da affitti.

Con tassi così bassi può anche succedere che siano più i dividendi netti che non i tassi da pagare e che si possa aspettare tranquillamente la liquidazione del fondo, quando NAV e quotazioni dovranno convergere più o meno bene.

Il livello dei tassi dipende comunque in buona parte dalla valutazione che la banca ha del cliente: ci sono clienti che hanno valutazioni tali che possono investire bene in leva bancaria, altri no.

Peraltro, la natura dei fondi li rende di base adatti all'investimento diretto e non a leva (quelli immobiliari danno un'opzione in più perché ciò che è mattone tende ad essere considerato più valido dalle banche come strumento di garanzia).

Realisticamente ci vorrà tempo per sapere cosa sta facendo l'attuale governo.

Tuttavia, la situazione merita di essere studiata.

Anche perché un conto è comprare immobili un po' a sconto, ma comprarli a prezzi anche dimezzati è ormai possibile solo tramite questi fondi.

Se sei Scajola è tutt'altra storia, ma per i non politici non è che ci siano tante occasioni e richiedono tutte studio ed una certa tempestività.

Ieri Bank'Italia ha messo in pubblica consultazione un documento che evidenzia come la normativa attuale (che prevede un limite di indebitamento che è pari al 60% del valore dei beni immobili) sia stata interpretata come un riferirsi al valore corrente degli immobili.

Questo determina una situazione nella quale la capacità dei fondi immobiliari di indebitarsi diminuisce od aumenta a seconda che l'andamento del mercato immobiliare sia negativo o positivo.

In pratica, un effetto prociclico che aumenta la tendenza di questi fondi ad amplificare l'andamento del mercato immobiliare.

Le nuove norme studiate da Bank'Italia prevedono che come valore di riferimento da utilizzare per calcolare la leva finanziaria occorra prendere il valore degli immobili più basso fra costo di acquisto e valore corrente.

Fra le innovazioni del provvedimento di Via Nazionale c'è pure la possibilità offerta alle SGR di non aver bisogno di un'approvazione specifica della stessa Bank'Italia per varare regolamenti dei fondi per quasi tutti i fondi speculativi e riservati, ossia quelli che NON vengono destinati alla clientela retail.

Viene inoltre previsto un rafforzamento dei poteri che le SGR hanno nei confronti dei comitati dei partecipanti (che sono gli organi rappresentativi dei partecipanti stessi).

Da notare che le "osservazioni" degli operatori devono essere presentate entro sessanta giorni.

N.B.:

Lo sconto così ampio che hanno i fondi immobiliari chiusi rispetto al NAV può essere in parte giustificato dal fatto che, investendo parzialmente a leva, con un mercato piuttosto calante come quello del mattone in Italia questi cali possono essere amplificati.

Una riduzione di questa leva rende ancora più protettivo per i nuovi investitori lo sconto rispetto al NAV (attualmente lo sconto medio è prossimo al 30%) rispetto a possibili crolli del mattone in Italia.

Peraltro, ammesso e non concesso che detti crolli ci siano, sebbene il numero di anni di stipendio necessari per comprare casa in Italia sia oggi enormente alto rispetto ad altre realtà (con casi limite come gli USA, dopo la picchiata che hanno fatto i prezzi o la Germania, dove la bolla non c'è nemmeno stata).

Comunque, è un'innovazione che rende questi strumenti un modo più prudente di quanto non fosse nel passato per investire sul mattone.

Molto interessante una polemica fatta da Affari&Finanza su un prodotto delle Poste (e non solo): I risparmiatori scottati dal mattone delle Poste .

Se ci si aspetta che certi argomenti possano essere trattati dalle associazioni di consumatori più presenti in televisione, ci si può pure mettere comodi: Poste e Ferrovie italiane sono praticamente intoccabili perché le associazioni di consumatori in Italia sono finanziate dallo Stato.

Proprio tutte no, l'ADUC si rifiutò di prendere quel denaro proprio contestando lo sfacciato conflitto di interessi, ma è un caso più unico che raro.

Chiunque abbia la ventura di accendere la televisione italiana può verificare il continuo, totale ed assoluto doppiopesismo che le più pubblicizzate associazioni di consumatori esercitano tra Poste e sistema bancassicurativo.

E' giusto che sia ben chiaro il motivo, visto che non ha assolutamente niente a che vedere con presunti ideali di tutela dei consumatori, ma solo con gli interessi economici di certe associazioni.

Nel caso in esame, in realtà, la scorrettezza delle Poste è nel prezzo del collocamento che era tiratissimo, non nell'andamento delle quotazioni.

Le quotazioni di questi fondi possono avere uno scollamento anche notevolissimo dai fondamentali, come tanti altri titoli.

In realtà questi anche di più, a causa della scarsissima liquidità.

I fondi immobiliari nascono con tanti buoni propositi, in particolare poter investire nel mattone pur disponendo di poco denaro, aver costi di intermediazione ridotti e beneficiare di una gestione professionale.

Sono buoni propositi in parte mantenuti, anche se questi prodotti andrebbero presi con la logica del tenerli fino alla scadenza, quando verranno effettuati i rimborsi e quanto si avrà in tasca si sarà riallineato ai fondamentali.

Da quel punto di vista è normale che, quando sono pesantemente a sconto sul NAV, piacciano ai bargain hunter (sostanzialmente "cacciatori di occasioni").

Ne conosco un paio che sono specializzati nei prodotti delle Poste.

Hanno un approccio simile ai giocatori di poker che vogliono giocare solo online venerdì e sabato notte per cercare di scontrarsi con quelli che giocano dopo aver bevuto e giocano tanto per giocare, senza utilizzare impianti matematico/statistici.

Ed è un approccio opposto a quelli che vogliono "trovare la pokerstar che è in sé" e puntano, per ego, a scontrarsi con i più forti anziché con quelli con cui è più facile vincere.

In pratica, ritengono che sia più facile fare denaro avendo come controparte un vecchietto delle Poste che non Goldman Sachs, Jp Morgan o qualche altra banca d'affari americana.

E' un approccio non esattamente "sportivo", ma tutt'altro che bischero.

Facciamo i conti della serva.

Facciamo riferimento al Fondo Obelisco ed ipotizziamo che nel 2010 ai risparmiatori vengano rimborsati 2.370 € (il NAV relativo al 30/6/2009) e che oltre ai 300 € di dividendi già distribuiti nel primo quinquennio (o lustro che dir si voglia) se ne aggiungano altri 300.

Naturalmente nessuno può sapere quale sarà il NAV del fondo nel 2015 ed a quanto ammonterà il rimborso.

Ma l'ordine di grandezza non dovrebbe essere molto diverso.

In ogni caso questa è assolutamente un'ipotesi di scuola che va presa come tale.

Ipotesi nella quale un risparmiatore che avesse acquistato al collocamento a 2.500 € nel 2005 si troverebbe nel 2015 con 2.370 € di rimborso a cui vanno aggiunti i primi 300 € di dividendi del primo quinquennio (e quelli sono già stati erogati) ed i dividendi del secondo quinquennio (ipotizzati essere sempre 300 €).

In pratica: 2.370+300+300=2.970 €.

Rispetto ai 2.500 iniziali sono, considerato un decennio intero, un rendimento sostanzialmente da BOT (di questi tempi) senza però poter toccare il proprio denaro per un decennio.

Certo non una scelta felice, ma tutt'altro che una catastrofe.

E fa benissimo Affari&Finanza a sostenere che è meglio aspettare la scadenza.

Se poi Poste Italiane avesse fatto sottoscrivere questi prodotti per davvero a vecchietti la cosa sarebbe molto grave, visto che si tratta di prodotti decisamente da lungo periodo.

Vorrei invece far capire perché queste situazioni eccitano i bargain hunter.

Poniamo la stessa ipotesi di scuola partendo sempre da un rimborso ipotetico finale di 2.370 € con 300 € di dividendi nei prossimi cinque anni.

Avremmo 2.370 € di rimborso con 300 € di dividendi, ossia 2.670 € a fronte di un acquisto che si può fare intorno a 1.110 €.

Ossia un capitale che più che raddoppia in cinque anni.

Anche al netto di imposte su capital gain e dividendi saremmo oltre il 15% annuo netto di media, e con tasso composto (interessi sugli interessi, per capirci).

Naturalmente nessuno può sapere esattamente quale sarà il valore di rimborso, né quale sarà l'importo dei dividendi nei prossimi anni (teoricamente i dividendi potrebbero persino non esserci, anche se è un'ipotesi del tutto irrealistica).

E questo articolo non è assolutissimamente, al solito, un consiglio per gli acquisti.

E', sempre della serie "Educational Channel", un'occasione per spiegare come il fare i bargain hunter avendo come controparte i clienti delle Poste consenta di realizzare operazioni con un rapporto rischio/rendimento che è difficile trovare se la controparte è una banca d'affari yankee.

Nel caso delle Poste l'approccio che funziona quasi sempre è: se ti vogliono vendere qualcosa NON COMPRARLA.

Ma, se quegli stessi prodotti vengono svenduti dai clienti, inizia a farti per bene i conti.

Riparte il mercato delle compravendite immobiliari negli USA.
I dati di ottobre segnano un +10,1% a 6,1 milioni.
Il prezzo mediano delle compravendite è sceso di un altro 7,1% a 173.000 $.
Con il cambio attuale il prezzo mediano è di 116.000-117.000 €.
In pratica, le compravendite sono ripartite perché la bolla immobiliare è scoppiata. 
Completamente diversi i dati delle compravendite in Italia.
Dal 1985 erano scese al massimo per un anno.
Con il 2009 praticamente finito possiamo dire che siamo al terzo anno consecutivo di cali.

1985
428.864

1986
462.656

1987
462.648

1988
492.816

1989
474.570

1990
517.085

1991
555.888

1992
465.373

1993
501.891

1994
495.178

1995
502.468

1996
483.782

1997
523.646

1998
548.570

1999
604.000

2000
690.478

2001
681.265

2002
761.522

2003
762.085

2004
804.125

2005
833.350

2006
845.051

2007
805.000

2008
686.587

2009
608.000 Stima effettuata da UBH e basata sull'ultimo dato dell'Agenzia del Territorio.

Da annotare:

A) Il tracollo delle compravendite incide sulla crisi profondissima delle agenzie immobiliari.

B) Le compravendite sono collassate sul violento braccio di ferro in corso tra proprietari e potenziali acquirenti sul prezzo.
Per UBH (sostanzialmente Grimaldi/ProfessioneCasa) dopo il calo dei prezzi medio del -6,8% nel 2008 quello del 2009 è del -9,7%, con uno sconto medio rispetto al prezzo iniziale salito al 15,3%.

Nel numero di questo mese di Patrimoni c'è stato un confronto involontario fra Roberto Lenzi e Wilson Wong.
Involontario perché gli articoli erano diversi: Lenzi (dello studio legale Lenzi & Associati di Milano) rispondeva alla lettera di un lettore mentre Wilson Wong (gestore del Greater China Fund di Fidelity) rispondeva ad un intervistatore.
Lo spunto mi pare interessante per tornare sul settore immobiliare.
Non foss'altro perché la Cina supererà il Giappone come seconda economia del pianeta.
Non che sia un grande sforzo: come popolazione sono il decuplo....
Non si può peraltro dire che abbiano niente di cui vantarsi: se ci si mette in dieci per picchiare uno e nemmeno ci si riesce per così tanto tempo....
Tuttavia, visto che il sorpasso è nell'ordine naturale delle cose, i confronti fra USA e Cina sono i confronti fra la primissima economia del pianeta e la futura seconda.
Per inciso, che cosa accadrà fra decenni non lo può sapere nessuno, ma se si guardano un pò di previsioni di qualche decennio fa sarà il caso di essere estremamente prudenti nel dare per scontato che la Cina supererà tutti solo perché è di gran lunga la più popolata.
Il numero fa, ma se contasse solo quello non avrebbe avuto un ruolo piuttosto marginale per generazioni intere.
Che acquisisca un crescente peso politico è scontato, vista anche la scarsissima voglia dell'Europa di pesare, non è così scontato che sia destinata ad essere mai la prima nazione al mondo.
Da notare, alcune cose:

A) L'India è quasi altrettanto popolata.
Ha un PIL procapite molto più basso ma, come numero di ingegneri, è al livello di Europa ed USA messi assieme.
Puntare così accanitamente sull'istruzione non dà risultati immediati ma, in prospettiva....

B) La scelta della baronessa Ashton come ministro degli esteri europeo (a discapito di candidature di peso come quelle francesi e quella italiana di D'Alema) è stata ampissimamente criticata dalla stampa estera per essere una scelta di bassissimo profilo (assieme a quella di Van Rompuy, che pure ha ben altro spessore).
Da sottolineare come delle tante candidature fosse l'unica senza esperienze diplomatiche, l'unica mai eletta a nessuna carica (ma sempre nominata).
Non si è sempre detto che la parità dei sessi verrà raggiunta quando una donna INCOMPETENTE raggiungerà ruoli di potere?
Almeno in quello ci siamo.
Però è difficile notare come da tantissimo tempo ci si aspetti che l'Europa parli con una voce sola.
E' significativo che sia stato considerato praticamente inevitabile che dovesse essere un esponente espressione di un paese che all'Europa non ha nemmeno mai creduto.
Annoto, a futura memoria, le dure valutazioni della stampa estera.
Financial Times: "resta aperto l'interrogativo se l'Unione europea abbia davvero scelto i migliori candidati possibili" e "il loro basso profilo lascia intendere che le decisioni più importanti di politica estera saranno ancora nelle mani dei governi nazionali".
Herald Tribune: scegliendo "personaggi semisconosciuti con una scelta minimalista" la UE si condanna ad un posto marginale sulla scena globale, "la scarsa notorietà dei nominati enfatizza i problemi dell'Europa invece di dimostrare la sua prontezza ad assumere un posto di rilievo sulla scena internazionale".
Spiegel: "Con il nuovo duo l'Europa punta su due sconosciuti e spreca la possibilità di brillare sulla scena mondiale".
Bild: "Bruxelles fa una figuraccia: la UE cerca reputazione e fama ma si mette d'accordo su due signor Nessuno".
Frankfurter Allgemeine Zeitung: "Era davvero necessario fare un vertice speciale a Bruxelles per questo risultato?".
The Guardian: li timbra come "due tecnocrati dal basso profilo".
Daily Mail: "Il grande inciucio europeo: un'amica raccomandata laburista viene fatta ministro degli esteri, così che un fanatico federalista può diventare presidente.".
Sun: evidenzia come la Ashton "non sia mai stata scelta dagli elettori" ma sempre e solo nominata.
El Pais: "due figure grigie e di basso profilo".
Le Figaro: l'unica nota positiva, sebbene sul solo Van Rompuy, definito "un uomo discreto, avvezzo all'arte del consenso".
Liberation: definisce Van Rompuy "l'anestetico locale, un presidente per fare tappezzeria" ed aggiunge una frecciata alla stampa italiana "Segno dei tempi, i giornalisti italiani, smobilitati dopo la squalifica di Massimo D'Alema, si interessavano soltanto a una cosa: la Francia rigiocherà la partita contro l'Irlanda...".

C) Il divario resta enorme fra le rispettive ricchezze procapite.
Per i cinesi è di 3.566 dollari americani, per gli americani 46.443 $.

D) C'è un fortissimo incremento delle compravendite di immobili fatte da italiani all'estero.
Stando ai dati di Scenari Immobiliari dal 2001 ad oggi si è passati da 17.250 ad una stima per fine 2009 di 35.000.
Da notare che vengono fatte in contanti anche perché, per accendere un mutuo in Italia finalizzato ad acquisti all'estero, occorre di standard avere un immobile sul territorio italiano già interamente pagato da ipotecare.
  
Nel merito:

1) La domanda posta a Roberto Lenzi era relativa all'iter ed ai costi inerenti l'acquisto di immobili negli USA.
La risposta evidenzia alcune cose interessanti.
Fra le cose rilevanti da segnalare mi pare che ci sia l'evidenziazione di come il regime sia diverso dal nostro.
Gli USA, infatti, appartengono al mondo della Common Law che è di origine anglosassone mentre da noi i riferimenti normativi sono quelli di civil law (che hanno impronta romanistica).
Il sistema nord-americano si basa su alcuni principi differenti dai nostri, fra cui un diverso modo d'intendere il diritto di proprietà (che viene considerato uno status rapportato al periodo di tempo nel quale il proprietario godrà del possesso del bene), ed un diverso approccio dello Stato (mentre in Italia sono le autorità a preoccuparsi di garantire che le transazioni si svolgano in maniera corretta, negli Stati Uniti vige un concetto più liberistico e privatistico: sono le parti ad individuare le tutele migliori per il buon fine delle trattative).
In USA, inoltre, non c'è l'atto pubblico notarile (il trasferimento è atto privato) ovvero il regime di pubblicità dell'atto che assume valenza dichiarativa e non costitutiva, così come da noi conosciuta.
Per avere conoscenza dei trasferimenti immobiliari e dei diritti connessi, è facoltà (non obbligo) delle parti archiviare od annotare (cosiddetto recording) i documenti, ma in alcuni stati c'è un diverso modo di trascrizione (cosiddetto Torrens system).
Il sistema dominante è organizzato a livello locale (presso circa tremila contee).
Manca, quindi, un ufficio del registro centralizzato con funzioni di "pubblica fede" che offra precise e dettagliate garanzie delle parti.
I registri dei documenti non consentono di definire se un soggetto vanti diritti specifici su un immobile ed il modo di annotazione presenta, pertanto, caratteri di insufficiente affidabilità.
Questo sistema ha fatto sviluppare il mercato delle cosidette title insurance policy, ossia polizze assicurative che assicurano all'acquirente (od alla banca in caso di finanziamento) determinati diritti contenuti nel contratto.
In ogni caso, con coperture limitate.
Tali polizze hanno una funzione di natura risarcitoria, non contemplando alcuna garanzia sulla circolazione degli immobili.
Per ciò che riguarda l'iter in uso, in quasi tutti gli stati viene preventivamente stipulato un accordo (cosiddetto real estate contract) diretto a stabilire tempi, modalità e condizioni della compravendita.
Assume valore vincolante e sottrae il bene alle eventuali pretese del creditore e del venditore senza necessità di compiere alcun atto di pubblicità.
E' normale per le parti farsi assistere da consulenti legali dovendo prevedere nel documento ad ogni aspetto tecnico che sia afferente al proprio interesse.
Successivamente, si dovrà verificare la legittimazione del venditore ed i diritti connessi (cosiddetto investigation of title).
Infine, la fase finale dell'operazione di cessione (cosiddetto closing), che si concretizza con la consegna dell'atto formale di trasferimento del diritto sull'immobile (cosiddetto deed conveyance).
I costi della compravendita sono variabili in funzione della difficoltà della transazione nonché dei soggetti che intervengono.
Le principali voci sono relative all'intervento dell'agenzia immobiliare, agli onorari per la consulenza ed assistenza legale, al costo della polizza assicurativa (per il venditore) ed alla verifica della stessa (per l'acquirente), all'eventuale mutuo (per l'acquirente), ai costi per l'intervento di altri soggetti (eventuale stima indipendente, ispezioni tecniche, eccetera), alle imposte inerenti al trasferimento (per l'acquirente).
Con una certa approssimazione, il Consiglio Nazionale Forense USA, individua, a carico di un acquirente, un'incidenza complessiva media pari a circa il 5-6% del prezzo, cui aggiungere le commissioni dell'agente immobiliare (circa il 3%) e gli onorari legali.

2) Anche Wilson Wong evidenzia molte cose da sapere relative al mercato immobiliare, in questo caso cinese.
Esiste una barriera psicologica: quando la famiglia cinese raggiunge un reddito di 33.000 reminbi mensili (3.280 €) tende ad aumentare i consumi, soprattutto acquistando abitazioni.
Questo trend si è registrato nelle grandi città nel 2003, nelle metropoli di medie dimensioni nel 2006 ed ora l'onda lunga sta arrivando in centri urbani ancora più piccoli, quelli che più incidono sul PIL (16% annuo).
Questa tendenza, per chi investe, è un importante driver di lungo termine.
Solo il 10% delle famiglie che vivono in aree rurali possiede un condizionatore, il 20% un frigorifero e solo il 5% un computer.
La penetrazione resta contenuta ma con il PIL in forte crescita migliorerà proprio nel segmento dei consumi discrezionali (ossia ciclici) su cui vale la pena di investire.
Per gli stranieri, comprare case da mettere a reddito resta invece un azzardo.
Visti i limiti imposti dalla legge, per un investitore straniero è arduo procurarsi yuan, indispensabili per la transazione.
Senza contare che, se l'acquisto riesce, non è scontato riuscire ad affittare: con i tassi bassi è cresciuto il numero di persone che acquistano.
Oltretutto, il sistema impositivo cinese prevede una fiscalità stringente per gli speculatori.
Se per accendere un mutuo per la prima casa ci sono buone agevolazioni, un secondo è difficile: cala il montante erogato e lievita lo spread.
Meglio la via indiretta, ossia puntare su settori correlati all'edilizia.
Se dal 2008 sono cresciuti numero di transazini e prezzi di immobili e materiali da costruzione, anche i margini restano esigui ed alle imprese occorrono grandi capitali per operare.
Il risultato è che la redditività è incerta ed il rischio elevato....