Gli immobili rappresentano una quota enorme della ricchezza nazionale in qualsiasi paese.
Questo gli dà una rilevanza enorme e li mette in condizione di fare potenzialmente molti danni.
Nel dopoguerra lo scoppio della bolla immobiliare giapponese aveva già dato il senso di quanto fosse grande la capacità di fare danni delle bolle immobiliari ben prima della crisi dei mutui subprime.
La bolla immobiliare ha avuto un ruolo cruciale in quella che è stata timbrata come la più grande recessione del dopoguerra.
Per essere precisi, questa definizione è approssimativa.
Ad esempio, in Italia il PIL era sceso nel dopoguerra in soli due anni (il 1975 ed il 1993) prima del doppio calo del 2008 e del 2009.
Ebbbene, si può già dire che l'entità del calo del solo 2009 è superiore alla somma di quello del 1975 e del 1993.
Si può considerare una recessione applicando il criterio classico dei due trimestri consecutivi di calo (che possono caratterizzare un anno complessivamente in crescita) oppure considerare i dati dell'anno intero.
Se si considera l'anno intero è inadeguato definire quella attuale come la recessione più pesante del dopoguerra essendo stata una recessione più pesante DELLA SOMMA di tutte quelle precedenti nel dopoguerra.
Le stime di Confindustria, usate dai telegiornali per sostenere l'imminente crescita economica, stimano una jobless recovery, ossia una crescita economica senza occupazione.
Segnatamente, le stime del Csc (Centro Studi Confindustria) parlano di un PIL a -1,0% nel 2008, -4,7% nel 2009, +1,1% nel 2010 e +1,3% nel 2011.
Questo a fronte di una disoccupazione del 6,7% nel 2008, 7,6% nel 2009, 8,7% nel 2010 e 9,0% nel 2011.
Considerando che la BCE ha sostanzialmente chiarito che nella seconda metà del 2010 inizieranno lentissimi incrementi dei tassi, lo scenario è il peggiore possibile per i prezzi degli immobili.
I tassi incidono molto perché hanno un effetto duplice: rendono più competitive le obbligazioni come strumento di rendita rispetto agli affitti e rendono più cari i mutui.
Un contesto di disoccupazione in crescita con tassi in (peraltro lentissima) crescita è quello peggiore possibile per gli immobili.
Senza contare che i prezzi degli immobili attuali in paesi come USA e Germania sono nettamente inferiori a quelli italiani, nonostante abbiano salari nettamente superiori ai nostri.
E' importante la questione salariale perché incide sulla sostenibilità dei prezzi degli immobili.
Se si aggiunge quanto è più facile, rispetto all'Italia, buttare fuori l'affittuario moroso, è fin troppo chiaro perché è in crollo l'acquisto di immobili in Italia a scopo di investimento, viste le alternative.
Inoltre veniamo da un tracollo delle NTN (Numero di Transazioni Normalizzate, in sostanza le compravendite immobiliari) ed in tutti i precedenti cicli immobiliari in Italia il calo delle compravendite è stato accompagnato da un tardivo calo dei prezzi.
L'unico elemento che potrebbe essere a favore della sostenibilità dei prezzi degli immobili è il denaro che rientra con lo scudo fiscale.
Per contro c'è la mole enorme di immobili messi in vendita a causa dei pignoramenti, quelli messi in vendita dai comuni e quelli messi in vendita, direttamente od indirettamente, dalle banche.
Al picco della crisi bancaria, quando i telegiornali ripetevano in continuazione che le banche mettevano in vendita "asset non core", questi erano in larghissima parte immobili.
Indipendentemente dal fatto che siano passati o meno da fondi immobiliari una parte di quegli immobili si sta riversando sul mercato.

Sui pignoramenti va annotato che nel periodo 2007-2009 per Adusbef e Federconsumatori essi sono saliti del 60,5% per complessive 130 mila case all'asta.
Quando si tratta di quelle due associazioni i dati sono, al solito, inattendibili e finalizzati a sostenere una tesi.
Tuttavia, lo shock dell'impennata dei tassi dopo il crack Lehman (con il picco dell'Euribor dell'ottobre del 2008) e l'aumento della disoccupazione incide su un trend pesante da questo punto di vista.
Inoltre non è più l'epoca in cui dal pignoramento alla messa all'asta in Italia si impiegavano 6-7 anni.
Ora il tempo impiegato è sceso sotto i due anni, diventando più simile a quello degli altri paesi.

Sullo scudo fiscale va annotato che fino al 15 dicembre 2009 esso ha fatto registrare 90-100 miliardi EURO a cui andrà aggiunto altro denaro per la riapertura dei termini.
Occorre considerare come larghissima parte del denaro scudato sia fittizio.
Intanto perché spesso non si tratta di denaro.
Vengono scudati anche immobili esteri (che, ovviamente, restano all'estero), quote societarie, gioielli ed opere d'arte.
Altre risorse verranno soltanto regolarizzate perché i termini dello Scudo sono tali che gli importi non scudati verranno considerati automaticamente come evasione.
Su queste basi pagare appena il 5% è un costo minimo anche se non si ha intenzione di investire niente in Italia.
Semplicemente, è un obolo per mettersi al sicuro da contestazioni successive, un condono puro e semplice. 
Secondo Prometeia appena il 16% andrà in immobili.
Un livello inadeguato persino a compensare la mole di immmobili messi in vendita per i pignoramenti e le vendite dei comuni e delle banche.   
E' possibile che l'impatto sia concentrato nell'acquisto di quegli immobili di fascia alta che rappresentano uno "sfizio".
Questo perché si tratta di soggetti che hanno dovuto tenere uno stile di vita inferiore a quello che avrebbero potuto per nascondersi dal fisco.

N.B.
Il senso di questo articolo non è sostenere che i prezzi degli immobili in Italia continueranno a calare.
Il futuro non lo conosce nessuno.
E' un articolo che si limita ad evidenziare i principali termini della situazione.

Forse il 2009 è l'anno dell'arresto del declino italiano.
Non rispetto al resto del pianeta, ovviamente, ma solo rispetto al resto dell'Europa.
L'Asia non giapponese rappresenta circa la metà della popolazione del pianeta.
L'anomalia vera era che non contasse niente.
La sua crescita economica la porta semplicemente a valori più ragionevoli rispetto alla sua popolazione.
Pur pesantemente ridimensionata, la quota di PML italiana (il PML è il Prodotto Mondiale Lordo, praticamente il PIL planetario) è del 2,6%.
La popolazione italiana è di 60 milioni di abitanti a fronte di 6,7 miliardi di popolazione planetaria.
In pratica, pur essendo lo 0,9% della popolazione del pianeta, produciamo il 2,6% della ricchezza, ossia meno del triplo.
Rispetto ad un quindicennio fa è un crollo, così come per i cinesi c'è stato un lunghissimo periodo di crescita ininterrotta.
Tuttavia, un riequilibrio della ricchezza in rapporto alla popolazione rientra nell'ordine naturale delle cose.
Da notare che l'Africa nella sua interezza rappresenta appena il 3,1% del PML, ossia tutto il continente è appena sopra l'Italia (ma la coppia Sudafrica-Nigeria rappresenta l'1,8% del PML).
Se si vogliono guardare le statistiche dell'Italia in rapporto all'Europa occorre ricorrere all'Eurostat, cercando GDP per capita in Purchasing Power Standards (PPS) (EU-27 = 100).
GDP sta per prodotto interno lordo mentre i PPS fanno riferimento alla PPP, ossia alla parità di potere d'acquisto (il cui calcolo in Eurolandia è semplificato dalla Moneta Unica).
Il declino italiano è stato micidiale nel periodo che va dal 2001 al 2008.
Tenendo come base 100 l'Europa dei 27 sia nel 2001 che nel 2008 abbiamo un tracollo dell'Italia da 117,8 punti a 100,6.
In sostanza, abbiamo perso una media di due punti l'anno precipitando a quella quota 100 che ci mette assolutamente nella media dell'EU-27.
Niente di drammatico, s'intende, ma c'è stato un tempo in cui l'Italia aveva una ricchezza procapite ben più alta della media di un gruppone che comprende paesi come Cipro, Repubblica Ceca, Polonia, Ungheria, Romania eccetera.   
Dovremmo aver toccato il pavimento ed aver smesso di scendere.
Anche se sarebbe sbagliato sostenere che la delocalizzazione dei processi produttivi, in particolare lo spostamento degli investimenti dove i salari sono più bassi, sia la causa del declino italiano.
Se così fosse, la Germania avrebbe dovuto essere colpita ben più duramente essendo la prima economia manifatturiera del continente e ben più vicina ai paesi dell'Est.
Ebbene, mentre l'Italia è passata da 117,8 punti del 2001 a 100,6 del 2008 la Germania è passata da 116,6 a 116,1 con una variazione insignificante.
Inoltre i loro stipendi sono molto più alti dei nostri e la scusa della "zavorra" Mezzogiorno non tiene visti i successi della Ex Germania dell'Est che ha raggiunto un PIL procapite sostanzialmente identico a quello italiano (di tutta l'Italia).
L'impatto della delocalizzazione dei processi produttivi è ipoteticamente deducibile andando più in là nel tempo visto che, sempre considerando l'EU-27 come base 100, l'indice germanico nel 1997 era di 124,3 mentre quello italiano nel 1997 era di 119,0.
In sostanza, l'Italia ha avuto una sostanziale tenuta alla fine del passato decennio mentre la Germania scricchiolava.
Scricchiolava per le difficoltà di integrare la Germania dell'Est (cosa che però le è riuscita), scricchiolava per le difficoltà determinate da una concorrenza con salari bassissimi dall'Europa dell'Est che prima non c'era perché congelata dalla Cortina di Ferro (e però anche lì ha vinto tenendo salari ben più alti dei nostri).
L'Italia invece beneficiava dei flussi di investimenti derivati dall'ingresso nell'EURO.
Anche se adesso va di moda sostenere che le svalutazioni "competitive" sono solo un vantaggio.
In realtà per decenni interi molti investimenti che avrebbero potuto venire in Italia non ci venivano perché investire in un paese con un troiaio di moneta come la liretta significava che, anche qualora gli investimenti fossero andati bene, quello che si guadagnava con detti investimenti veniva poi distrutto dal cambio....
Fra le altre cose, l'EURO ci ha consentito risparmi in termini di collocamento dei titoli del debito pubblico senza i quali non avremmo avuto la possibilità di resistere alla crisi del 2008-2009.
Credo che meriti uno spazio un'intervista di questa settimana di MiFi a Pier Carlo Padoan (vicesegretario generale dell'OCSE), ricordando sempre che Milano Finanza è uno dei pochissimi giornali che meritino di essere comprati.

Domanda:
Concludiamo con l'Italia. Che fare per stimolarne la crescita?

Risposta:
L'Italia è entrata nella crisi finanziaria con una bassa crescita potenziale ed effettiva.
Continuerà a soffrire di questo handicap anche dopo l'uscita dalla crisi.
Paradossalmente le ricette applicabili all'Italia sono le stesse che indicavamo prima della crisi, e che possono riassumersi nell'aggredire le cause strutturali della bassa crescita.
L'elenco è lungo e ben noto.

Domanda:
Può ricordare le principali?

Risposta:
Al primo posto metterei l'investimento in formazione perché nel lungo periodo dà il risultato migliore in termini di crescita globale.
Ci sono altri elementi come l'aumento della produttività della pubblica amministrazione, il miglioramento del mercato del lavoro, e la liberalizzazione dei mercati dei prodotti e dei servizi, rimasta a metà.
L'esperienza dei paesi OCSE insegna che queste ricette richiedeono un po' di tempo per dare frutti, ma poi gli effetti sono duraturi perché aumentano la crescita potenziale.

P.S. Annoto che nella Pubblica Amministrazione una zavorra notevole allo sviluppo economico è lo stato della giustizia civile, che è quella che interessa alla maggior parte dei cittadini.
E' difficile non notare come la politica sembri interessata solo a quella penale, che è di interesse anche per i cittadini ma sembra esserlo soprattutto dei politici italiani.
Per motivi fin troppo evidenti (purtroppo). 

Riparte il mercato delle compravendite immobiliari negli USA.
I dati di ottobre segnano un +10,1% a 6,1 milioni.
Il prezzo mediano delle compravendite è sceso di un altro 7,1% a 173.000 $.
Con il cambio attuale il prezzo mediano è di 116.000-117.000 €.
In pratica, le compravendite sono ripartite perché la bolla immobiliare è scoppiata. 
Completamente diversi i dati delle compravendite in Italia.
Dal 1985 erano scese al massimo per un anno.
Con il 2009 praticamente finito possiamo dire che siamo al terzo anno consecutivo di cali.

1985
428.864

1986
462.656

1987
462.648

1988
492.816

1989
474.570

1990
517.085

1991
555.888

1992
465.373

1993
501.891

1994
495.178

1995
502.468

1996
483.782

1997
523.646

1998
548.570

1999
604.000

2000
690.478

2001
681.265

2002
761.522

2003
762.085

2004
804.125

2005
833.350

2006
845.051

2007
805.000

2008
686.587

2009
608.000 Stima effettuata da UBH e basata sull'ultimo dato dell'Agenzia del Territorio.

Da annotare:

A) Il tracollo delle compravendite incide sulla crisi profondissima delle agenzie immobiliari.

B) Le compravendite sono collassate sul violento braccio di ferro in corso tra proprietari e potenziali acquirenti sul prezzo.
Per UBH (sostanzialmente Grimaldi/ProfessioneCasa) dopo il calo dei prezzi medio del -6,8% nel 2008 quello del 2009 è del -9,7%, con uno sconto medio rispetto al prezzo iniziale salito al 15,3%.

Mi sembra che meriti uno spazio quanto recentissimamente riportato dal vertice dell'Agenzia del Territorio in Commissione ambiente e territorio della Camera dei Deputati.
Il miglioramento delle procedure di aggiornamento catastale pare che ci sia stato, con l'Agenzia che ha scoperto un numero cospicuo di immobili non accatastati.
La cosa ha del surreale per un paese occidentale.
Negli USA gli immobili sono molto tassati in buona parte in base alla logica che, essendo ben visibili, su quelli non si evade di sicuro.
Qui invece si scoprono in continuazione immobili scosciuti al Catasto e di costruzione "non esattamente" recente.....
Da notare che la stima attuale è di 64 milioni di unità immobiliari (di cui 32,6 milioni di abitazioni), all'interno delle quali quelle che producono rendita catastale sono 56 milioni.
La stima complessiva a fine 2008 era di 5.700 miliardi (il 90% appartenente a privati).
In sostanza le famiglie italiane dispongono mediamente di 114 MQ ed il valore stimato della loro casa era di 178.000 €, ossia 1.560 € a MQ.
Siamo lontani dalla stima di Bank'Italia di fine 2006 che era di 196.000 €, ma non al livello del crollo di altri paesi.
Poi certo, occorrerà vedere cosa accadrà quando i tassi di interesse saliranno per tornare a livelli più normali.
Anche perché la cosa avrà un impatto doppio, rendendo più attraenti le obbligazioni rispetto all'investimento immobiliare ed aumentando il costo dei mutui a tasso variabile. 
Da notare, oltretutto, che attualmente ci sono due spinte divergenti perché lo scudo fiscale farà tornare in Italia risorse che potrebbero spingere in su il mercato immobiliare ma il piano casa potrebbe indebolire il mercato di sostituzione, che è quello principale, facendo cambiare idea a potenziali compratori che potrebbero allargare la proprietà che già hanno.
Con quali esiti non lo può sapere nessuno.
Da notare però che nei precedenti cicli immobiliari in Italia la discesa non è mai stata inferiore a 3 anni ed attualmente c'è stata solo quella del 2008 e del 2009.
Ho provato a cercare altri dati come quelli di Nomisma, Tecnocasa, UBH (il network di Grimaldi e ProfessioneCasa, per capirci) ma francamente è alquanto inquietante che alla fine del 2009 non riescano ancora a concordare sui dati del 2008....
A conferma, qualora ce ne fosse bisogno, che il mercato immobiliare italiano ha la trasparenza di una bisca clandestina piena di bari.
In teoria i dati dell'Agenzia del Territorio sono i più interessanti essendo basati sui rogiti, che negli altri paesi sono dati di pietra (per contro, in Italia i rogiti sono abbastanza fantasiosi).
In ogni caso, secondo l'Agenzia del Territorio l'alloggio medio più caro si trova al Centro Italia dove l'abitazione media risulta essere di 117 MQ per 255.000 € (2.180 € a MQ).
Al Sud la casa media è di 113 MQ per 133.000 € (1.175 € a MQ).
Al Nord la casa media è di 115 MQ per 182.000 € (1.585 € a MQ).
Va da sé che medie che inglobino grandi città e paeselli vanno prese per quello che sono: nelle città principali a quei prezzi si trovano spesso monolocUli.

Come evidenziato dalla FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), nella seconda parte del 2008 si è verificato un aumento della domanda di immobili a scopo di investimento, determinato dalla fuga dai mercati finanziari.
Del resto, la parte più significativa della crescita della bolla immobiliare italiana c'è stata con il +50% circa del periodo 2001-2003, quando le borse registrarono una picchiata.
Nel 2008 la discesa complessiva dei prezzi sul settore immobiliare c'è stata nonostante un'altra delle cicliche picchiate delle borse, realisticamente per la consapevolezza che questa era fortemente legata allo scoppio della bolla immobiliare statunitense ed al fatto che le bolle immobiliari stanno scoppiando quasi ovunque.
Non che la decorrelazione borse-immobili sia esatta, tutt'altro, nel periodo che va dalla fine del 2003 alla primavera del 2007 all'oltre +100% della borsa italiana si è contrapposto un ulteriore, sebbene limitato, incremento della bolla immobiliare italiana.
Da notare che, sebbene sia immobili che azioni siano anche classi di investimento (la prima è un ibrido, dovendo comunque avere un tetto sulla testa, che sia in affitto o meno), tendono a beneficiare entrambe di tassi bassi.
A dispetto del ridimensionamento dei prezzi degli immobili in Italia nel 2008 e delle stime di riduzione nel 2009 (Tecnocasa stima fra un -1% ed un -4% a livello nazionale nel 2009, Gabetti un -6%) è poco probabile che i cali si fermino.
Intanto Tecnocasa, Gabetti e company sono comunque di parte, hanno interesse a stimare riduzioni e non crolli.
Poi contrastano con le stime del Fondo Monetario Internazionale fatte anche per l'Italia alla fine del 2008 che prevedevano un ulteriore -15% / -20% in due / quattro anni.
Il che, con un minimo di inflazione (che si prospetta come quasi simbolica) significa quasi un quarto del valore degli immobili in meno.
Ma, soprattutto, uno strumento piuttosto attendibile per comprare gli immmobili ai minimi è farlo quando le borse sono ai massimi.
Non che a comprare al marzo del 2000, quando c'era gente che si vendeva la casa per comprare azioni salite tantissimo (il contrario di adesso), si sia spaccato il minimo assoluto ma, al solito, ci si è andati molto vicini.
Del resto, sebbene i tassi bassi facciano bene ad entrambe le classi di investimento (ammesso che gli immobili siano considerabili principalmente tali) le borse tendono a toccare i massimi quando l'economia torna a tirare ed i tassi tornano a crescere.
I cali dell'immobiliare italiano del 2008 e del 2009 sono stati frenati nel 2008 dal tracollo dei mercati finanziari e saranno frenati nel 2009 dalla picchiata dei tassi interbancari.
Ma l'economia ed i mercati azionari si riprenderanno.
Realisticamente con comodo, vista la sequenza di dati macroeconomici negativi che stanno arrivando.
E nessuno può prevedere davvero quando.
Quello che si sa è che si riprenderanno e, dopo il 2009, il mercato immobiliare dovrà fare i conti sia con l'azionario sia con un incremento dei tassi.
Tanto più che, guardando le quotazioni delle azioni in Italia, spicca il fatto che c'è il pieno di aziende che non quotano nemmeno il capitale netto o che, per dirla più propriamente, quotano meno di quello che dovrebbero quotare in caso di fallimento....
Inoltre la struttura dei tassi è su livelli eccezionalmente bassi, con casi spettacolari come la BoE (la banca centrale del Regno Unito) che ha portato i tassi ai livelli più bassi da tre secoli a questa parte......
Ricordando, come sempre, che la sfera di cristallo non ce l'ha nessuno, è evidente come la pressione ribassista sugli immobili sia micidiale e di periodo medio lungo.
Inoltre, i precedenti cicli ribassisti degli immobili in Italia sono durati cinque anni.
Sostanzialmente dal 1982 al 1987 e dal 1992 al 1997 (con una sostanziale stasi nel 1988 e nel 1998).
E' difficile che questo ciclo ribassista sia di durata inferiore, venendo da una bolla immobiliare di dimensioni abnormi rispetto alle precedenti.
Né la cosa deve spaventare: nel periodo in cui si è sviluppata la bolla immobiliare in Italia i prezzi sono raddoppiati senza che gli stipendi li seguissero se non di striscio.
Questo ha creato una situazione in cui, per troppa gente, metter su famiglia è diventato un lusso insostenibile.
Ma non era davvero utile nemmeno ai proprietari di casa perché, quando si è in una bolla immobiliare, qualora arrivassero dei/altri figli e si volesse andare in una casa più grande, la differenza di costo è maggiore rispetto ad una situazione più standard.
Il danno c'è se hai sbagliato i conti e ti tocca andare in una più piccola (cosa che succede, ma in Italia non è la situazione più frequente).
Inoltre, se hai comprato la casa della vita, in una bolla immobiliare ti senti più ricco non appena ci entri dentro, ma diventi più povero non appena ne esci, perché gli affitti aumentati ai commercianti si scaricano sui prezzi dei beni che compri.
E, almeno con riferimento agli alimentari, non puoi certo fare a meno di comprarli.
E ci sarebbe da dire sulla correlazione fra la bolla italiana e l'EURO.
Se dipendesse dall'EURO la Germania, in via del tutto teorica, avrebbe dovuto risentirne di più, essendo questa moneta molto più loro che nostra.
L'EURO è un'espansione del marco tedesco al punto tale che la sede della BCE è stata piazzata a Francoforte.
Poteva essere piazzata nella capitale dell'Eurocrazia, Bruxelles, od in una sonnecchiosa cittadina olandese come Maastricht.
Oppure, se proprio la si voleva piazzare in Germania poteva essere scelta Monaco di Baviera o, meglio ancora, la capitale Berlino.
Invece è stata scelta Francoforte, dove è la Bundesbank (non sia mai che faticassero troppo a passare da un ufficio all'altro), con un messaggio che è fortissimo e chiarissimo.
Il fatto è che in Germania il numero di anni di stipendio che servono a comprare casa resta sostanzialmente dimezzato rispetto all'Italia, sia che si affitti sia che si compri casa.
La ridotta quota parte di reddito che il germanico medio destina all'abitazione contribuisce al fatto che con uno stipendio medio il germanico medio ci vive, l'italiano medio in pari situazione sopravvive.
Allo stato attuale i "crucchi" usano le case per vivere, non vivono per pagarsi la casa (in compenso noi abbiamo Bruno Vespa che ci dice che siamo tanto furbi ad avere questo rapporto con il mattone, al contrario di loro...).
Oltre al fatto che c'è stato un ampissimo dibattito sul presunto caro mutui mentre i tassi ai tempi dell'EURO sono bassissimi rispetto a quelli dei tempi della lira, dove riuscivano ad essere a due cifre con una punta di oltre il 30%....
Le banche possono essere antipatiche quanto si vuole, ma se a qualunque soggetto chiedi in prestito molti anni del tuo stipendio, e gli devi (ovviamente) pagare anche degli interessi, la rata non potrà mai essere bassa.
La pesantezza delle rate dei mutui non è data dai tassi, che sono bassissimi rispetto ai tempi della lira, ma dall'entità del debito che si deve rimborsare.
Più in sintesi: se la micidiale crisi in atto porta i livelli di prezzo degli immobili in Italia più vicini a quelli germanici, non c'è motivo di farne un dramma.
La stampa continuerà a sostenere il contrario, ma questo rientra nell'ordine naturale delle cose, visto quanto incidono le inserzioni pubblicitarie degli immobiliaristi nei loro introiti (quando non sono direttamente sia "palazzinaro" che editore)....
Piuttosto sarebbe il caso di capire quanto siano scesi i prezzi degli immobili in Italia nel 2008.
Secondo Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, nel 2008 sono scesi del 7-10% (dichiarazione fatta in un'intervista a Il Giorno/Il Resto del Carlino/La Nazione il 22/1/2009).
Tesi peraltro, del tutto di parte.
Realisticamente più equilibrato, al solito, Il Sole 24 Ore (a dispetto degli inserzionisti immobiliari) nel confronto fra i periodi 2006-2008:

Per vedere le stime complete di Tecnocasa e Gabetti per il 2009:  

Da notare che le stime di Idealista.it non sono rappresentative perché si basano sugli annunci e, notoriamente, una cosa è il prezzo richiesto ed un'altra quello reale al rogito (specie di questi tempi).
Da notare anche il disallineamento che c'è stato negli anni della bolla da parte dei prezzi degli immobili rispetto ad uno dei fattori che servono a determinare i "fondamentali" (chiamiamolo fair value o come si vuole, comunque il valore intrinseco di un bene), ossia i dati relativi al costo di costruzione di un fabbricato residenziale:

(ciclicamente aggiorna i dati).

C'è da aggiungere il tracollo delle compravendite, per ora parzialmente riflesso sui prezzi:

Da notare che negli edifici di nuova costruzione pesa l'aumento di costi per i nuovi standard in termini di acustica, termica, antisismica e risparmio energetico.
Questo determina un aumento del valore del bene, più che del suo costo.
Senza contare che quel costo supplementare crea oltretutto successivi risparmi, specialmente energetici.
E' ragionevole che costino di più (anche se le stime dei costruttori sono, in punti percentuali, ad una cifra), casomai svalutano quelle usate.
Del resto, negli anni in cui si è creata la bolla, è stato perso di vista un punto fondamentale: gli immobili non sono materie prime in via di esaurimento, sono beni che si usurano.
Se si vede un cosiddetto bene rifugio schizzare su in termini di prezzi qualche dubbio deve venire.
Per contro, si tratta di un bene che ha una forte capacità di difesa dall'inflazione, anzi tende storicamente a sovrapperformarla essendo più legato agli stipendi che all'inflazione stessa.
Il problema, piuttosto, è che i salari reali in Italia hanno smesso di crescere ben prima della crisi in atto.
Per il resto, nulla di particolarmente nuovo: i cicli immobiliari sono, per definizione, ciclici.
Stiamo semplicemente all'interno di un ciclo ribassista.
Peraltro, tutte le bolle scoppiano e l'Economist già il 16/6/2005 aveva evidenziato come l'impennata dei prezzi delle case che era in corso a livello planetario fosse "la bolla più grande della storia".
Dal 1637, quando scoppiò la bolla speculativa dei tulipani in Olanda, quello che è davvero cambiato è che adesso le bolle si susseguono con una frequenza abnorme.