Gli immobili rappresentano una quota enorme della ricchezza nazionale in qualsiasi paese.
Questo gli dà una rilevanza enorme e li mette in condizione di fare potenzialmente molti danni.
Nel dopoguerra lo scoppio della bolla immobiliare giapponese aveva già dato il senso di quanto fosse grande la capacità di fare danni delle bolle immobiliari ben prima della crisi dei mutui subprime.
La bolla immobiliare ha avuto un ruolo cruciale in quella che è stata timbrata come la più grande recessione del dopoguerra.
Per essere precisi, questa definizione è approssimativa.
Ad esempio, in Italia il PIL era sceso nel dopoguerra in soli due anni (il 1975 ed il 1993) prima del doppio calo del 2008 e del 2009.
Ebbbene, si può già dire che l'entità del calo del solo 2009 è superiore alla somma di quello del 1975 e del 1993.
Si può considerare una recessione applicando il criterio classico dei due trimestri consecutivi di calo (che possono caratterizzare un anno complessivamente in crescita) oppure considerare i dati dell'anno intero.
Se si considera l'anno intero è inadeguato definire quella attuale come la recessione più pesante del dopoguerra essendo stata una recessione più pesante DELLA SOMMA di tutte quelle precedenti nel dopoguerra.
Le stime di Confindustria, usate dai telegiornali per sostenere l'imminente crescita economica, stimano una jobless recovery, ossia una crescita economica senza occupazione.
Segnatamente, le stime del Csc (Centro Studi Confindustria) parlano di un PIL a -1,0% nel 2008, -4,7% nel 2009, +1,1% nel 2010 e +1,3% nel 2011.
Questo a fronte di una disoccupazione del 6,7% nel 2008, 7,6% nel 2009, 8,7% nel 2010 e 9,0% nel 2011.
Considerando che la BCE ha sostanzialmente chiarito che nella seconda metà del 2010 inizieranno lentissimi incrementi dei tassi, lo scenario è il peggiore possibile per i prezzi degli immobili.
I tassi incidono molto perché hanno un effetto duplice: rendono più competitive le obbligazioni come strumento di rendita rispetto agli affitti e rendono più cari i mutui.
Un contesto di disoccupazione in crescita con tassi in (peraltro lentissima) crescita è quello peggiore possibile per gli immobili.
Senza contare che i prezzi degli immobili attuali in paesi come USA e Germania sono nettamente inferiori a quelli italiani, nonostante abbiano salari nettamente superiori ai nostri.
E' importante la questione salariale perché incide sulla sostenibilità dei prezzi degli immobili.
Se si aggiunge quanto è più facile, rispetto all'Italia, buttare fuori l'affittuario moroso, è fin troppo chiaro perché è in crollo l'acquisto di immobili in Italia a scopo di investimento, viste le alternative.
Inoltre veniamo da un tracollo delle NTN (Numero di Transazioni Normalizzate, in sostanza le compravendite immobiliari) ed in tutti i precedenti cicli immobiliari in Italia il calo delle compravendite è stato accompagnato da un tardivo calo dei prezzi.
L'unico elemento che potrebbe essere a favore della sostenibilità dei prezzi degli immobili è il denaro che rientra con lo scudo fiscale.
Per contro c'è la mole enorme di immobili messi in vendita a causa dei pignoramenti, quelli messi in vendita dai comuni e quelli messi in vendita, direttamente od indirettamente, dalle banche.
Al picco della crisi bancaria, quando i telegiornali ripetevano in continuazione che le banche mettevano in vendita "asset non core", questi erano in larghissima parte immobili.
Indipendentemente dal fatto che siano passati o meno da fondi immobiliari una parte di quegli immobili si sta riversando sul mercato.

Sui pignoramenti va annotato che nel periodo 2007-2009 per Adusbef e Federconsumatori essi sono saliti del 60,5% per complessive 130 mila case all'asta.
Quando si tratta di quelle due associazioni i dati sono, al solito, inattendibili e finalizzati a sostenere una tesi.
Tuttavia, lo shock dell'impennata dei tassi dopo il crack Lehman (con il picco dell'Euribor dell'ottobre del 2008) e l'aumento della disoccupazione incide su un trend pesante da questo punto di vista.
Inoltre non è più l'epoca in cui dal pignoramento alla messa all'asta in Italia si impiegavano 6-7 anni.
Ora il tempo impiegato è sceso sotto i due anni, diventando più simile a quello degli altri paesi.

Sullo scudo fiscale va annotato che fino al 15 dicembre 2009 esso ha fatto registrare 90-100 miliardi EURO a cui andrà aggiunto altro denaro per la riapertura dei termini.
Occorre considerare come larghissima parte del denaro scudato sia fittizio.
Intanto perché spesso non si tratta di denaro.
Vengono scudati anche immobili esteri (che, ovviamente, restano all'estero), quote societarie, gioielli ed opere d'arte.
Altre risorse verranno soltanto regolarizzate perché i termini dello Scudo sono tali che gli importi non scudati verranno considerati automaticamente come evasione.
Su queste basi pagare appena il 5% è un costo minimo anche se non si ha intenzione di investire niente in Italia.
Semplicemente, è un obolo per mettersi al sicuro da contestazioni successive, un condono puro e semplice. 
Secondo Prometeia appena il 16% andrà in immobili.
Un livello inadeguato persino a compensare la mole di immmobili messi in vendita per i pignoramenti e le vendite dei comuni e delle banche.   
E' possibile che l'impatto sia concentrato nell'acquisto di quegli immobili di fascia alta che rappresentano uno "sfizio".
Questo perché si tratta di soggetti che hanno dovuto tenere uno stile di vita inferiore a quello che avrebbero potuto per nascondersi dal fisco.

N.B.
Il senso di questo articolo non è sostenere che i prezzi degli immobili in Italia continueranno a calare.
Il futuro non lo conosce nessuno.
E' un articolo che si limita ad evidenziare i principali termini della situazione.

Oggi mi è arrivato a casa, per motivi che personalmente mi sfuggono, una copia omaggio del Sole 24 Ore (quello in formato cartaceo).
Un articolo interessante riportava una ricerca di HSBC inerente il P/E di più mercati.
Fra le varie cose, veniva evidenziato come il P/E prospettico corrente di Wall Street sia di 14,9 a fronte di una media storica (dal 1995) di 17,3.
Per l'Italia è calcolato un 12 attuale contro il 16,4 storico.
Per Eurolandia è calcolato un 12,3 contro un 15,7 che è la media degli ultimi 15 anni.
In sostanza sono stime di mercati tuttora fortemente a sconto.
Sono andato a prendere i dati di Borsa&Finanza (che sono elaborazioni Financial Service Tech su dati Bloomberg) che stimano il P/E atteso del FTSE IT ALL SHARE (attualmente è il più vasto indice italiano) a 15,2.
In realtà sono tutti dati in divenire.
Anche perché non ci si sbilancia per niente a sostenere che il mercato è enormemente a sconto.
Questo anche considerando che le prossime due trimestrali, la quarta del 2009 e la prima del 2010, registreranno una violenta crescita dei profitti, pur restando a livelli ben inferiori al picco del 2007.
Questo per una ragione elementare: le prossime due trimestrali andranno a sostituire, rispettivamente, la quarta trimestrale del 2008 e la prima del 2009.
Ossia andranno a sostituire quelle che forse sono state le trimestrali più devastate dal dopoguerra, quelle che hanno subito appieno l'onda d'urto del crack di Lehman Brothers (avvenuto il 15 settembre 2008) e che hanno subito una quantità immane di svalutazioni da parte del sistema bancassicurativo.
E' vero che per tornare al picco degli utili del 2007 occorrerà aspettare la ripresa vera, presumibilmente fra il 2011 ed il 2013 (dopo una presumibile stagnazione del 2010), ma ormai bastano sei mesi perché il grosso della nebbia sui risultati societari si diradi.
Senza contare che, se questa era l'Apocalisse, si conferma che le grandi aziende resistono meglio alle crisi rispetto alle piccole e medie imprese.
Hanno più capacità di ottenere finanziamenti, possono far pesare il loro potere contrattuale sulle aziende minori, hanno maggiore forza nell'imporre ristrutturazioni e possono delocalizzare parte della produzione in paesi con salari/fiscalità/altro più vantaggiosi.
Hanno anche maggiore solidità patrimoniale, mentre in Italia le piccole e medie imprese spesso spostano risorse ottenute negli anni buoni dalle aziende alle famiglie.
Da un lato è comprensibile visto che è un modo per mettere al sicuro dette risorse, dall'altro incide nella cronica sottocapitalizzazione delle piccole e medie imprese in Italia.
 A 2009 quasi finito si può dire che delle 40 aziende che compongono il FTSE MIB (le prime 40 società quotate nella borsa italiana) dovrebbero essere 37 a chiudere in utile.
Utili spesso simbolici ed in forte contrazione dal picco del 2007 (del resto le attuali quotazioni sono quasi dimezzate rispetto al picco del 2007, nonostante la forte ripresa dal minimo del 9/3/2009) ma se questa era l'Apocalisse, francamente....
Da notare che un bull market (un mercato rialzista) dura in media 44 mesi (utilizzando le statistiche dell'S&P500, che è forse il più importante indice mondiale).
Dal marzo del 2009 è stato di appena 9 mesi.
Le medie storiche non garantiscono assolutamente niente.
Ma non ci sarebbe assolutamente niente di strano se ci fossero davanti a noi 3 anni mercato rialzista.
Anche perché è vero che la borsa anticipa, ma anticipa usualmente di sei mesi, mica di anni.
E la ripresa, quella vera, sarà presumibilmente lenta.
Verrebbe da dire auspicabilmente lenta, visto che il vero vantaggio delle crisi è dato dalla possibilità di acquistare a prezzi scontati, reinvestendo i dividendi e risorse supplementari. 
Se avesse ragione Goldman Sachs questo vantaggio verrebbe in buona parte bruciato visto che stimano una ripresa degli utili davvero rapida.
Goldman Sachs Global Ecs Research ha stimato, con riferimento all'Europa, una crescita degli utili del 39% nel 2010 e del 24% nel 2011.
Calcolandolo come tasso composto si tratta di una stima di una settantina di punti percentuali di crescita in un biennio.
E' vero che per tornare in pari su più mercati occorrerebbe sostanzialmente un raddoppio di utili ed indici, è vero che dagli utili simbolici di un anno disastroso per l'economia reale come il 2009 è facile schizzare all'insù, ma sarebbe quasi sconveniente se la ripresa degli utili societari fosse così rapida da ridurre in maniera consistente la possibilità di comprare a sconto.
In ogni caso, che sia un mercato a sconto è reso palese da multipli compressi pur essendo calcolati sugli utili di un anno disastroso come il 2009.
Per non parlare delle quotazioni in rapporto ai mezzi propri: ci sono tutt'ora troppe società che quotano meno di quello che dovrebbero quotare se fallissero e vendessero gli asset che hanno in pancia.
Ci sono marchi che hanno resistito al passare delle generazioni che vengono valutati meno di zero.
Con alcuni casi quasi inquietanti.
Ad esempio, è vero che nel 2009 il numero di banche statunitensi fallite (quasi tutte minuscole) ha superato quota 100, ma vedere il Monte dei Paschi di Siena a quotazioni così lontane dai mezzi propri.....
E' vero che ha fatto utili da schifo, del tutto simbolici, ma c'è da prima che un genovese scoprisse l'America e, con ogni probabilità, ci sarà ancora quando sarà fallita un'altra quantità immane di banche statunitensi.
E' normale che dopo il macello dell'ultimo biennio le quotazioni manifestino ancora il terrore generato dalla crisi, è normale che ci vorrà tempo per tornare agli utili pre-crisi, ma se uno ha veramente paura che fallisca il Monte dei Paschi di Siena tanto vale che venda pure i titoli di stato italiani, visto che i CDS (quelli che anticiparono il fallimento di Lehman, per capirci) stimano le probabilità di un fallimento dell'MPS come inferiori a quelle dello Stato Italiano....