Fondi immobiliari e sconto sul NAV

Molto interessante una polemica fatta da Affari&Finanza su un prodotto delle Poste (e non solo): I risparmiatori scottati dal mattone delle Poste .

Se ci si aspetta che certi argomenti possano essere trattati dalle associazioni di consumatori più presenti in televisione, ci si può pure mettere comodi: Poste e Ferrovie italiane sono praticamente intoccabili perché le associazioni di consumatori in Italia sono finanziate dallo Stato.

Proprio tutte no, l'ADUC si rifiutò di prendere quel denaro proprio contestando lo sfacciato conflitto di interessi, ma è un caso più unico che raro.

Chiunque abbia la ventura di accendere la televisione italiana può verificare il continuo, totale ed assoluto doppiopesismo che le più pubblicizzate associazioni di consumatori esercitano tra Poste e sistema bancassicurativo.

E' giusto che sia ben chiaro il motivo, visto che non ha assolutamente niente a che vedere con presunti ideali di tutela dei consumatori, ma solo con gli interessi economici di certe associazioni.

Nel caso in esame, in realtà, la scorrettezza delle Poste è nel prezzo del collocamento che era tiratissimo, non nell'andamento delle quotazioni.

Le quotazioni di questi fondi possono avere uno scollamento anche notevolissimo dai fondamentali, come tanti altri titoli.

In realtà questi anche di più, a causa della scarsissima liquidità.

I fondi immobiliari nascono con tanti buoni propositi, in particolare poter investire nel mattone pur disponendo di poco denaro, aver costi di intermediazione ridotti e beneficiare di una gestione professionale.

Sono buoni propositi in parte mantenuti, anche se questi prodotti andrebbero presi con la logica del tenerli fino alla scadenza, quando verranno effettuati i rimborsi e quanto si avrà in tasca si sarà riallineato ai fondamentali.

Da quel punto di vista è normale che, quando sono pesantemente a sconto sul NAV, piacciano ai bargain hunter (sostanzialmente "cacciatori di occasioni").

Ne conosco un paio che sono specializzati nei prodotti delle Poste.

Hanno un approccio simile ai giocatori di poker che vogliono giocare solo online venerdì e sabato notte per cercare di scontrarsi con quelli che giocano dopo aver bevuto e giocano tanto per giocare, senza utilizzare impianti matematico/statistici.

Ed è un approccio opposto a quelli che vogliono "trovare la pokerstar che è in sé" e puntano, per ego, a scontrarsi con i più forti anziché con quelli con cui è più facile vincere.

In pratica, ritengono che sia più facile fare denaro avendo come controparte un vecchietto delle Poste che non Goldman Sachs, Jp Morgan o qualche altra banca d'affari americana.

E' un approccio non esattamente "sportivo", ma tutt'altro che bischero.

Facciamo i conti della serva.

Facciamo riferimento al Fondo Obelisco ed ipotizziamo che nel 2010 ai risparmiatori vengano rimborsati 2.370 € (il NAV relativo al 30/6/2009) e che oltre ai 300 € di dividendi già distribuiti nel primo quinquennio (o lustro che dir si voglia) se ne aggiungano altri 300.

Naturalmente nessuno può sapere quale sarà il NAV del fondo nel 2015 ed a quanto ammonterà il rimborso.

Ma l'ordine di grandezza non dovrebbe essere molto diverso.

In ogni caso questa è assolutamente un'ipotesi di scuola che va presa come tale.

Ipotesi nella quale un risparmiatore che avesse acquistato al collocamento a 2.500 € nel 2005 si troverebbe nel 2015 con 2.370 € di rimborso a cui vanno aggiunti i primi 300 € di dividendi del primo quinquennio (e quelli sono già stati erogati) ed i dividendi del secondo quinquennio (ipotizzati essere sempre 300 €).

In pratica: 2.370+300+300=2.970 €.

Rispetto ai 2.500 iniziali sono, considerato un decennio intero, un rendimento sostanzialmente da BOT (di questi tempi) senza però poter toccare il proprio denaro per un decennio.

Certo non una scelta felice, ma tutt'altro che una catastrofe.

E fa benissimo Affari&Finanza a sostenere che è meglio aspettare la scadenza.

Se poi Poste Italiane avesse fatto sottoscrivere questi prodotti per davvero a vecchietti la cosa sarebbe molto grave, visto che si tratta di prodotti decisamente da lungo periodo.

Vorrei invece far capire perché queste situazioni eccitano i bargain hunter.

Poniamo la stessa ipotesi di scuola partendo sempre da un rimborso ipotetico finale di 2.370 € con 300 € di dividendi nei prossimi cinque anni.

Avremmo 2.370 € di rimborso con 300 € di dividendi, ossia 2.670 € a fronte di un acquisto che si può fare intorno a 1.110 €.

Ossia un capitale che più che raddoppia in cinque anni.

Anche al netto di imposte su capital gain e dividendi saremmo oltre il 15% annuo netto di media, e con tasso composto (interessi sugli interessi, per capirci).

Naturalmente nessuno può sapere esattamente quale sarà il valore di rimborso, né quale sarà l'importo dei dividendi nei prossimi anni (teoricamente i dividendi potrebbero persino non esserci, anche se è un'ipotesi del tutto irrealistica).

E questo articolo non è assolutissimamente, al solito, un consiglio per gli acquisti.

E', sempre della serie "Educational Channel", un'occasione per spiegare come il fare i bargain hunter avendo come controparte i clienti delle Poste consenta di realizzare operazioni con un rapporto rischio/rendimento che è difficile trovare se la controparte è una banca d'affari yankee.

Nel caso delle Poste l'approccio che funziona quasi sempre è: se ti vogliono vendere qualcosa NON COMPRARLA.

Ma, se quegli stessi prodotti vengono svenduti dai clienti, inizia a farti per bene i conti.