In attesa dei nuovi dati dell'indice Case/Shiller, merita una nota proprio un freschissimo studio di Robert Shiller su un arco temporale di 120 anni.

Studio che ha dimostrato come negli ultimi 120 anni il mercato dell'usato residenziale (il tipo di compravendita più diffusa) USA abbia visto un guadagno al netto dell'inflazione del 40%.

Al picco della bolla, nell'estate del 2006, la plusvalenza sarebbe stata di circa il 120%.

In un arco temporale così ampio ciò signica un rendimento medio annuo composto dello 0,3% rispetto ad un massimo dello 0,7% circa.

Sebbene non abbia particolarmente senso aspettarsi rendimenti reali (ossia al netto dell'inflazione) dagli immobili (sono beni che si deteriorano, anche se certo non come le automobili, e sono soggetti ad oneri di compravendita), in tutti i paesi hanno un legame fortissimo con l'inflazione.

Riparte il mercato delle compravendite immobiliari negli USA.
I dati di ottobre segnano un +10,1% a 6,1 milioni.
Il prezzo mediano delle compravendite è sceso di un altro 7,1% a 173.000 $.
Con il cambio attuale il prezzo mediano è di 116.000-117.000 €.
In pratica, le compravendite sono ripartite perché la bolla immobiliare è scoppiata. 
Completamente diversi i dati delle compravendite in Italia.
Dal 1985 erano scese al massimo per un anno.
Con il 2009 praticamente finito possiamo dire che siamo al terzo anno consecutivo di cali.

1985
428.864

1986
462.656

1987
462.648

1988
492.816

1989
474.570

1990
517.085

1991
555.888

1992
465.373

1993
501.891

1994
495.178

1995
502.468

1996
483.782

1997
523.646

1998
548.570

1999
604.000

2000
690.478

2001
681.265

2002
761.522

2003
762.085

2004
804.125

2005
833.350

2006
845.051

2007
805.000

2008
686.587

2009
608.000 Stima effettuata da UBH e basata sull'ultimo dato dell'Agenzia del Territorio.

Da annotare:

A) Il tracollo delle compravendite incide sulla crisi profondissima delle agenzie immobiliari.

B) Le compravendite sono collassate sul violento braccio di ferro in corso tra proprietari e potenziali acquirenti sul prezzo.
Per UBH (sostanzialmente Grimaldi/ProfessioneCasa) dopo il calo dei prezzi medio del -6,8% nel 2008 quello del 2009 è del -9,7%, con uno sconto medio rispetto al prezzo iniziale salito al 15,3%.

Nel numero di questo mese di Patrimoni c'è stato un confronto involontario fra Roberto Lenzi e Wilson Wong.
Involontario perché gli articoli erano diversi: Lenzi (dello studio legale Lenzi & Associati di Milano) rispondeva alla lettera di un lettore mentre Wilson Wong (gestore del Greater China Fund di Fidelity) rispondeva ad un intervistatore.
Lo spunto mi pare interessante per tornare sul settore immobiliare.
Non foss'altro perché la Cina supererà il Giappone come seconda economia del pianeta.
Non che sia un grande sforzo: come popolazione sono il decuplo....
Non si può peraltro dire che abbiano niente di cui vantarsi: se ci si mette in dieci per picchiare uno e nemmeno ci si riesce per così tanto tempo....
Tuttavia, visto che il sorpasso è nell'ordine naturale delle cose, i confronti fra USA e Cina sono i confronti fra la primissima economia del pianeta e la futura seconda.
Per inciso, che cosa accadrà fra decenni non lo può sapere nessuno, ma se si guardano un pò di previsioni di qualche decennio fa sarà il caso di essere estremamente prudenti nel dare per scontato che la Cina supererà tutti solo perché è di gran lunga la più popolata.
Il numero fa, ma se contasse solo quello non avrebbe avuto un ruolo piuttosto marginale per generazioni intere.
Che acquisisca un crescente peso politico è scontato, vista anche la scarsissima voglia dell'Europa di pesare, non è così scontato che sia destinata ad essere mai la prima nazione al mondo.
Da notare, alcune cose:

A) L'India è quasi altrettanto popolata.
Ha un PIL procapite molto più basso ma, come numero di ingegneri, è al livello di Europa ed USA messi assieme.
Puntare così accanitamente sull'istruzione non dà risultati immediati ma, in prospettiva....

B) La scelta della baronessa Ashton come ministro degli esteri europeo (a discapito di candidature di peso come quelle francesi e quella italiana di D'Alema) è stata ampissimamente criticata dalla stampa estera per essere una scelta di bassissimo profilo (assieme a quella di Van Rompuy, che pure ha ben altro spessore).
Da sottolineare come delle tante candidature fosse l'unica senza esperienze diplomatiche, l'unica mai eletta a nessuna carica (ma sempre nominata).
Non si è sempre detto che la parità dei sessi verrà raggiunta quando una donna INCOMPETENTE raggiungerà ruoli di potere?
Almeno in quello ci siamo.
Però è difficile notare come da tantissimo tempo ci si aspetti che l'Europa parli con una voce sola.
E' significativo che sia stato considerato praticamente inevitabile che dovesse essere un esponente espressione di un paese che all'Europa non ha nemmeno mai creduto.
Annoto, a futura memoria, le dure valutazioni della stampa estera.
Financial Times: "resta aperto l'interrogativo se l'Unione europea abbia davvero scelto i migliori candidati possibili" e "il loro basso profilo lascia intendere che le decisioni più importanti di politica estera saranno ancora nelle mani dei governi nazionali".
Herald Tribune: scegliendo "personaggi semisconosciuti con una scelta minimalista" la UE si condanna ad un posto marginale sulla scena globale, "la scarsa notorietà dei nominati enfatizza i problemi dell'Europa invece di dimostrare la sua prontezza ad assumere un posto di rilievo sulla scena internazionale".
Spiegel: "Con il nuovo duo l'Europa punta su due sconosciuti e spreca la possibilità di brillare sulla scena mondiale".
Bild: "Bruxelles fa una figuraccia: la UE cerca reputazione e fama ma si mette d'accordo su due signor Nessuno".
Frankfurter Allgemeine Zeitung: "Era davvero necessario fare un vertice speciale a Bruxelles per questo risultato?".
The Guardian: li timbra come "due tecnocrati dal basso profilo".
Daily Mail: "Il grande inciucio europeo: un'amica raccomandata laburista viene fatta ministro degli esteri, così che un fanatico federalista può diventare presidente.".
Sun: evidenzia come la Ashton "non sia mai stata scelta dagli elettori" ma sempre e solo nominata.
El Pais: "due figure grigie e di basso profilo".
Le Figaro: l'unica nota positiva, sebbene sul solo Van Rompuy, definito "un uomo discreto, avvezzo all'arte del consenso".
Liberation: definisce Van Rompuy "l'anestetico locale, un presidente per fare tappezzeria" ed aggiunge una frecciata alla stampa italiana "Segno dei tempi, i giornalisti italiani, smobilitati dopo la squalifica di Massimo D'Alema, si interessavano soltanto a una cosa: la Francia rigiocherà la partita contro l'Irlanda...".

C) Il divario resta enorme fra le rispettive ricchezze procapite.
Per i cinesi è di 3.566 dollari americani, per gli americani 46.443 $.

D) C'è un fortissimo incremento delle compravendite di immobili fatte da italiani all'estero.
Stando ai dati di Scenari Immobiliari dal 2001 ad oggi si è passati da 17.250 ad una stima per fine 2009 di 35.000.
Da notare che vengono fatte in contanti anche perché, per accendere un mutuo in Italia finalizzato ad acquisti all'estero, occorre di standard avere un immobile sul territorio italiano già interamente pagato da ipotecare.
  
Nel merito:

1) La domanda posta a Roberto Lenzi era relativa all'iter ed ai costi inerenti l'acquisto di immobili negli USA.
La risposta evidenzia alcune cose interessanti.
Fra le cose rilevanti da segnalare mi pare che ci sia l'evidenziazione di come il regime sia diverso dal nostro.
Gli USA, infatti, appartengono al mondo della Common Law che è di origine anglosassone mentre da noi i riferimenti normativi sono quelli di civil law (che hanno impronta romanistica).
Il sistema nord-americano si basa su alcuni principi differenti dai nostri, fra cui un diverso modo d'intendere il diritto di proprietà (che viene considerato uno status rapportato al periodo di tempo nel quale il proprietario godrà del possesso del bene), ed un diverso approccio dello Stato (mentre in Italia sono le autorità a preoccuparsi di garantire che le transazioni si svolgano in maniera corretta, negli Stati Uniti vige un concetto più liberistico e privatistico: sono le parti ad individuare le tutele migliori per il buon fine delle trattative).
In USA, inoltre, non c'è l'atto pubblico notarile (il trasferimento è atto privato) ovvero il regime di pubblicità dell'atto che assume valenza dichiarativa e non costitutiva, così come da noi conosciuta.
Per avere conoscenza dei trasferimenti immobiliari e dei diritti connessi, è facoltà (non obbligo) delle parti archiviare od annotare (cosiddetto recording) i documenti, ma in alcuni stati c'è un diverso modo di trascrizione (cosiddetto Torrens system).
Il sistema dominante è organizzato a livello locale (presso circa tremila contee).
Manca, quindi, un ufficio del registro centralizzato con funzioni di "pubblica fede" che offra precise e dettagliate garanzie delle parti.
I registri dei documenti non consentono di definire se un soggetto vanti diritti specifici su un immobile ed il modo di annotazione presenta, pertanto, caratteri di insufficiente affidabilità.
Questo sistema ha fatto sviluppare il mercato delle cosidette title insurance policy, ossia polizze assicurative che assicurano all'acquirente (od alla banca in caso di finanziamento) determinati diritti contenuti nel contratto.
In ogni caso, con coperture limitate.
Tali polizze hanno una funzione di natura risarcitoria, non contemplando alcuna garanzia sulla circolazione degli immobili.
Per ciò che riguarda l'iter in uso, in quasi tutti gli stati viene preventivamente stipulato un accordo (cosiddetto real estate contract) diretto a stabilire tempi, modalità e condizioni della compravendita.
Assume valore vincolante e sottrae il bene alle eventuali pretese del creditore e del venditore senza necessità di compiere alcun atto di pubblicità.
E' normale per le parti farsi assistere da consulenti legali dovendo prevedere nel documento ad ogni aspetto tecnico che sia afferente al proprio interesse.
Successivamente, si dovrà verificare la legittimazione del venditore ed i diritti connessi (cosiddetto investigation of title).
Infine, la fase finale dell'operazione di cessione (cosiddetto closing), che si concretizza con la consegna dell'atto formale di trasferimento del diritto sull'immobile (cosiddetto deed conveyance).
I costi della compravendita sono variabili in funzione della difficoltà della transazione nonché dei soggetti che intervengono.
Le principali voci sono relative all'intervento dell'agenzia immobiliare, agli onorari per la consulenza ed assistenza legale, al costo della polizza assicurativa (per il venditore) ed alla verifica della stessa (per l'acquirente), all'eventuale mutuo (per l'acquirente), ai costi per l'intervento di altri soggetti (eventuale stima indipendente, ispezioni tecniche, eccetera), alle imposte inerenti al trasferimento (per l'acquirente).
Con una certa approssimazione, il Consiglio Nazionale Forense USA, individua, a carico di un acquirente, un'incidenza complessiva media pari a circa il 5-6% del prezzo, cui aggiungere le commissioni dell'agente immobiliare (circa il 3%) e gli onorari legali.

2) Anche Wilson Wong evidenzia molte cose da sapere relative al mercato immobiliare, in questo caso cinese.
Esiste una barriera psicologica: quando la famiglia cinese raggiunge un reddito di 33.000 reminbi mensili (3.280 €) tende ad aumentare i consumi, soprattutto acquistando abitazioni.
Questo trend si è registrato nelle grandi città nel 2003, nelle metropoli di medie dimensioni nel 2006 ed ora l'onda lunga sta arrivando in centri urbani ancora più piccoli, quelli che più incidono sul PIL (16% annuo).
Questa tendenza, per chi investe, è un importante driver di lungo termine.
Solo il 10% delle famiglie che vivono in aree rurali possiede un condizionatore, il 20% un frigorifero e solo il 5% un computer.
La penetrazione resta contenuta ma con il PIL in forte crescita migliorerà proprio nel segmento dei consumi discrezionali (ossia ciclici) su cui vale la pena di investire.
Per gli stranieri, comprare case da mettere a reddito resta invece un azzardo.
Visti i limiti imposti dalla legge, per un investitore straniero è arduo procurarsi yuan, indispensabili per la transazione.
Senza contare che, se l'acquisto riesce, non è scontato riuscire ad affittare: con i tassi bassi è cresciuto il numero di persone che acquistano.
Oltretutto, il sistema impositivo cinese prevede una fiscalità stringente per gli speculatori.
Se per accendere un mutuo per la prima casa ci sono buone agevolazioni, un secondo è difficile: cala il montante erogato e lievita lo spread.
Meglio la via indiretta, ossia puntare su settori correlati all'edilizia.
Se dal 2008 sono cresciuti numero di transazini e prezzi di immobili e materiali da costruzione, anche i margini restano esigui ed alle imprese occorrono grandi capitali per operare.
Il risultato è che la redditività è incerta ed il rischio elevato....

Credo che meritino una nota i dati dalla National Association of Realtors che evidenziano come a luglio 2009 siano tornate a crescere le vendite delle unità abitative esistenti negli USA (+7,2%).
Soprattutto merita una nota il dato dei prezzi: il prezzo mediano di vendita di un'abitazione usata a livello nazionale è risultato in calo del 15,1% annuo a 178.400 dollari.
Al cambio attuale con l'EURO di 1,433 sono circa 124.500 EURO....
Stiamo parlando della prima economia del mondo, quella in grado di condizionare tutto il pianeta, come ha ben evidenziato questa crisi.
Un paese con un reddito procapite enormemente superiore al nostro anche calcolandolo con la PPP (Purchasing Power Parity o Parità di Potere d'Acquisto, che è sostanzialmente il calcolo del potere d'acquisto reale delle monete, indipendentemente dalle speculazioni sui mercati valutari).
E' vero che molti teorizzano che i cinesi li supereranno perché sono più numerosi, ma quella tesi si basa su fatto che FRA MOLTI ANNI, sempre SE la Cina continuerà a crescere a questi ritmi, il PIL cinese supererà quello statunitense perché "basteranno" QUATTRO cinesi per fare il PIL procapite di UN singolo cittadino USA.....
Poi il fatto che la bolla statunitense sia scoppiata completamente non significa certo che debba per forza scoppiare quella italiana.
Non sta scritto da nessuna parte che debba avvenire il processo inverso rispetto a quando i prezzi qui sono sostanzialmente raddoppiati senza che gli stipendi li seguissero, se non in maniera marginale.
Quello che cambia è che viene tolta la base logica all'acquisto di immobili in Italia a scopo di investimento, in presenza di prezzi ben più bassi in economie ben più solide come quella statunitense e germanica (e nel caso della Germania non c'è nemmeno il rischio cambio).
 

Fra le poche cose certe c'è che le valutazioni dei mercati finanziari non vanno nella direzione di un futuro di inflazione.
Il mercato obbligazionario statunitense anche nelle ultime settimane è fin troppo chiaro in questo senso: i bond decennali collegati all'inflazione hanno rendimenti che si sono attestati intorno all'1,8%.
Dato che, nel confronto con il 3,4% dei bond nominali, corrisponde ad una stima dell'inflazione intorno all'1,6%.
Peraltro, negli ultimi 20 anni i prezzi al consumo in USA sono cresciuti in media del 2,6%.
Il traguardo dell'inflazione bassa era già stato conquistato.
Il margine di dubbio è se tutta la liquidità pompata per contrastare questa recessione di dimensioni abnormi non possa avere effetti sull'inflazione futura.
In realtà la FED è stata molto ferma nel sostenere che rimuoverà la liquidità in eccesso quando ci sarà la ripresa ed i mercati le credono.
Perché è importante per noi?
Perché in Eurolandia tutta quella liquidità non è stata nemmeno pompata e, se non si verifica un'iperinflazione post-crisi nemmeno lì, figuriamoci qui.
Oltre al fatto che anche il mercato obbligazionario di Eurolandia mostra di avere aspettative inflazionistiche enormemente basse per il futuro.
E, oltretutto, quello dell'inflazione è uno dei settori in cui le aspettative tendono ad autorealizzarsi.